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造價控制在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用研究
摘要:造價控制是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素之一，造價的控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程。本文根據(jù)筆者多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗，分別從從工程造價的特點及含義以及房地產(chǎn)開發(fā)中造價的全過程控制進行了研究，并提出了一些具體的措施。關(guān)鍵詞: 造價控制 房地產(chǎn)項目 應(yīng)用
工程造價通俗講就是建筑工程的建造價格，目前建筑工程界對工程造價的含義有兩種方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預計在技術(shù)勞務(wù)市場、設(shè)備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設(shè)工程總價格和建筑安裝工程的價格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標、承發(fā)包或其他交易方式，在進行多次特性預估的基礎(chǔ)上，最終形成的價格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設(shè)一項工程實際開支或預期開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。
1?工程造價構(gòu)成及特點
1.1我國工程造價的構(gòu)成
從定義上講，“工程造價”里的“工程”包括各類的工程項目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)工程類的工程。工程造價的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對于建設(shè)工程的投資者，市場條件下工程造價就是建設(shè)工程項目投資，是獲得項目要付出的價格；同時也是投資者在作為市場供給主體出售建設(shè)項目時定價的基礎(chǔ)。
1.2工程造價的特點
房地產(chǎn)工程造價有個別性、層次性、大額性、動態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點決定的。工程造價的范圍較廣，涉及到國民各部門、各行業(yè)，涉及到社會再生產(chǎn)的各個具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標準，所以工程造價的作用和影響都很大 [1]。
2?房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制
2.1設(shè)計是有效控制開發(fā)項目工程造價的前提
房地產(chǎn)工程設(shè)計是指工程項目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設(shè)計是對開發(fā)建設(shè)項目的實施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％指尖 ；技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設(shè)計階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。
2.2工程招投標是有效控制開發(fā)項目工程造價的核心
通過招投標的形式來引進競爭機制，在降低工程造價、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標人以及投標人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位工程造價控制的成敗。在選擇施工隊伍時主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績和建項目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項目建設(shè)業(yè)績的有著豐富經(jīng)驗項目經(jīng)理來出任項目經(jīng)理。
還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價，又可以嚴格控制工程質(zhì)量和進度。對于諸如下述專業(yè)工程應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：
(1)樁基工程；
(2)強夯工程和軟件基處理工程；
(3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；
(4)大型土石方開挖回填工程(包括場地大型土石方、地下室大型土石方等)；
(5)擋土墻、護坡及基坑支護工程：
(6)家居報警及對講系統(tǒng)工程及智能化安防工程；
(7)室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；(8)室外園林景觀及綠化工程、室外強電及環(huán)境照明工程；
(9)水泵房設(shè)備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設(shè)備工程；
(10)地下人防工程；
(11)消防水、電、通風工程及防火門及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、安裝工程。 如果能按以上承包方式，甲方既可以選擇實力最強的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價(可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價20％-40％以上)，而且又可以嚴格控制工程質(zhì)量，加快工程進度，避免因總包單位實力不濟停工或者因與之發(fā)生爭執(zhí)時被總包單位卡甲方脖子的現(xiàn)象。
2.3施工管理是有效控制開發(fā)項目工程造價的重要環(huán)節(jié)
施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開發(fā)引起的變更主是進度計劃變更、施工條件變更、設(shè)計變更和工程項目變更等等。控制變更的關(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生[2]。
2.4竣工結(jié)算是有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的關(guān)鍵
工程造價管理的重要環(huán)節(jié)之一就是工程造價的合理確定，在確定房地產(chǎn)項目工程造價時，我們堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定做為依據(jù)，根據(jù)甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結(jié)合設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證和隱蔽簽證進行項目審核，審查是否有丟、拉項工程，是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。我們要認真核實每一項工程變更是否真正實施。應(yīng)建立工程量清單核對備案制度和內(nèi)部復核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強從業(yè)人員的素質(zhì)，杜絕違法違規(guī)行為并且減少工程量清單中的差錯率。在進行房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時，必須到開發(fā)項目工地現(xiàn)場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調(diào)價是否有依據(jù)等，使工程造價結(jié)算確切、合理[3]。
3 結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價管理是一個動態(tài)進行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價的控制與管理上始終應(yīng)貫穿于項目建設(shè)的全過程。房地產(chǎn)建設(shè)工程的造價確定與投資控制的實質(zhì)就是運用原理和以及等等手段，解決丁程房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)活動中的經(jīng)濟和技術(shù)、管理和經(jīng)營等等實際問題，只有在房地產(chǎn)項目建設(shè)的各個階段，采用切合實際的計價依據(jù)和科學合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設(shè)計的概算和施工圖的預算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程全面造價管理中，注重研究和分析建設(shè)管理中各個環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項目的投資。對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價進行全過程控制管理是工程造價行業(yè)的必然趨勢，也是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求[4]。
[1]齊斌《淺析降低建筑工程造價的措施[J]》建筑經(jīng)濟，2000，(5)23-25．
[2]趙燕玲，張仕廉《房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理[J]》重慶建筑大學學報，2004，(5)45-56．
[3]王忠偉，《房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制[J]》房地產(chǎn)，2006，(2)67-69．
[4]黃念華《淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定和控制[J]》建筑技術(shù)開發(fā)，2003，(6)23-24.
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