淺析房地產開發過程中的造價確定與控制

淺析房地產開發過程中的造價確定與控制

　　 摘　要　在加入WTO之后，如何提高我國房地產業的競爭力是我們當前所面臨的重要。闡述了在這種情況下如何合理確定與有效控制房地產的工程造價以提高我國房地產業的競爭力的幾條途徑。
　　關鍵詞　房地產　開發　造價　控制
　　我國加入ＷＴＯ后，房地產業將會面臨新的競爭和挑戰。國外房產商將憑借較強的融資能力、較高的技術裝備水平和管理水平以及靈活的經營機制等優勢進入我國市場。而國內大部分房地產開發商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發商除了要學會腦筋急轉彎，從規模化、集團化、品牌化等方面自己外，尚應從內部著手，通過加強工程質量管理與監督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的效益，從而提高在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。
　　對房地產開發商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價問題，是每一個房地產商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。
１　決策階段的造價控制
　　可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出的決策。
１．１　完善投資決策機制
　　要成立投資策劃部門，造價工程師根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的論證，確定項目的可行性。
１．２　建立項目審查制
　　公司內部員工做的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。
１．３　隨行就市，及時修正
　　隨著決策的一步步深入，投資估算也要隨之調整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調整因此而產生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面決策的作用。
2　設計階段的造價控制
　　優秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：
２．１　實行設計方案招投標制度
　　在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。
２．２　實行限額設計
　　項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，發商要做到心中有數。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過，要用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創造外部條件。
２．３　開展價值工程的
　　價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理。一般來悅，提高產品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發點，對所對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
２．４　加強圖紙會審工作
　　加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經營部和預決算部，對施衛圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。
２．５　加強洽商管理
　　杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。
3　施工階段的工程造價控制
３．１　嚴格工程合同的簽訂與執行
　　簽訂工程合同時，最重要的要根據各工程的特點，應選擇恰當的發包方式和價款調整條件，因為不同的發包方式和價款調整條件，直接關系工程造價的控制效果。
　　合同文本應盡可能選用由國家頒發的通用性合同文本，再根據擬建工程的特點和招標文件以及發包人承包商雙方談判結果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。
　　工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調價、費用調整等）所構成。合同價是承發包雙方充分運用價值，反復進行價格比較，實現個別勞動消耗和必要平均勞動消耗的統一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發包方有利。但不論承包方獲得利益或發包方節約投資，都要通過市場競爭來實現，并符合價格規律的要求。
　　工程現場施工條件受到種種復雜因素的和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過程談判，雙方依據工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時，據以確定工程的合同價款在工程結算時還能否進行調整。
３．２　嚴格材料、設備的定價和訂購
　　一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當的調整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質量。安裝專業中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。
３．３　工程款的控制
　　，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產開發企業不容忽視的。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規定的期限內完成結算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。
4　竣工階段的工程造價控制
　　竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。根據本人這幾年的工作經驗，認為重點應做到以下幾個方面：
　　（１）嚴格核對合同條款，防止重復及收費等問題。
　　（２）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。
　　（３）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。
　　（４）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。
　　（５）嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。
　　（６）嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。
　　（７）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統的、全面的動態管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用的、系統的管理加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。
　　工程竣工時，根據合同文件中計價方式及允許調整費用范圍的規定，發包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。
５　結語
　　總而言之，工程造價的確定與控制是一門博大精深的學問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會，一得之愚而已。隨著我國造價的進一步完善和，造價工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價的地位更加重要。

1　吳秋菊，姜金劍．合同管理對工程造價的影響及對策［Ｊ］．德州學院學報，2002（12）
2　何秉群．建設工程施工合同工程造價的合理確定［Ｊ］．河北法學，2000（6）
3　薛由慶．房地產開發成本控制的對策［Ｊ］．福建商業高等專科學校學報，2001（10）

畢業論文搜集整理：

【淺析房地產開發過程中的造價確定與控制】相關文章：

淺析施工企業對工程造價的控制02-26

淺析建設項目的造價管理控制03-04

淺析建筑工程造價中各個階段的合理控制03-19

淺析企業投資控制中造價管理人才的培養12-08

現行電力建筑安裝工程造價控制淺析03-28

淺析內部控制執行12-04

淺析如何加強工程監理全過程的工程造價控制03-27

電力工程技術經濟管理造價控制淺析論文12-22

淺析審計風險的防范與控制03-20

淺析建筑施工成本控制03-11