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基于因子分析的房地產上市公司綜合能力評價
摘 要：選取2007年我國滬深兩市的 44 家房地產類A股上市公司為研究樣本，采用14個指標，利用統計軟件SPSS15.0，采用因子分析法對房地產類上市公司綜合能力進行評價。評價結果表明，不同樣本的得分是有差異的，以平均水平為分界點，綜合能力好與差的公司各占半壁江山，并且在地區間沒有顯著差異。?關鍵詞：房地產；上市公司；因子分析；綜合能力?
0 前言?
近幾年，隨著我國居民住房制度改革進一步向縱深推入，房地產業已經發展成為我國國民經濟的支柱產業，成為我國經濟發展的主要推動力量和我國國民經濟新的增長點。?
本文選取了2007年我國滬深上市的44 家房地產類上市公司有關數據，采用14個指標，利用統計軟件SPSS15.0， 采用根據各指標實際觀察值所提供的信息量大小來確定各指標權重的客觀賦權法——因子分析法來進行實證研究, 對房地產上市公司的綜合能力進行評價。
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1 研究樣本的確定?
本文將中國證監會《上市公司行業分類指引》中的房地產上市公司作為樣本基礎。以2007年我國房地產上市公司為研究樣本，剔除B股上市公司、ST公司以及在評價指標上存在異常值的公司，最后選取了44家房地產上市公司為研究對象,對房地產上市公司的綜合進行評價和分析。由于篇幅所限，此處不詳細說明。?
2 評價指標的確定與數據來源
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2.1 評價指標的確定?
參與綜合評價指標選擇直接影響評價結果。本文本著綜合性、系統性、全面性、科學性、目的性、關聯性的原則,在指標可獲得性的基礎上，從短期償債能力、長期償債能力、股東獲利能力、經營能力、成長能力、盈利能力、發展能力等七方面建立房地產上市公司綜合能力評價指標。并通過以下步驟對指標進行了篩選：首先，剔除了缺失值比較多的指標；其次，運用選擇典型指標方法和主分量分析的方法進行篩選。最終選取了14個指標，分別為：流動比率（X1）、速動比率（X2）、資產負債率（X3）、凈資產比率（X4）、存貨周轉率（X5）、總資產周轉率（X6）、凈利潤率（X7）、總資產報酬率（X8）、凈資產收益率（X9）、每股收益（X10）、每股凈資產（X11）、主營收入增長率（X12）、凈利潤增長率（X13）、總資產增長率（X14）。?
2.2 數據來源?
本文所涉及的房地產上市公司數據均來自于金融界網站和巨潮資訊網。?
3 因子分析?
3.1 原始數據的預處理?
上市公司綜合評價數據在收集到后是不能直接進行綜合評價的, 必須對數據進行處理, 剔除異常值, 變適度指標和逆指標為正指標, 同時消除極端值和量綱的影響, 才能使綜合評價結果趨于合理。根據以上選取的14個指標, 利用標準差標準化方法對數據進行處理。?
3.2 因子提取?
根據主成分分析法, 先將原指標標準化并計算標準化后指標間的相關矩陣, 其次計算該矩陣特征根和特征相量。并由大到小排列, 分別計算其對應主成分。前六個因子的特征值均符合大于1的標準。根據因子的累計方差貢獻率方法, 運行包含18個變量的基本模型, 可得到5個因子, 這5個因子使累計解釋的方差比例為78.102 %,即前5個公共因子可以反映原指標78.102%的信息量。見表1。?
3.3 因子的經濟意義解釋?
經過因子分析得到的公因子F?1 , F?2 , F?3 , F?4 , F?5是對原變量的綜合。本文采用最常用的方差極大法進行因子旋轉, 它使得每個因子上具有最高載荷的變量數目最小, 可以簡化對因子的解釋。從旋轉后的因子載荷矩陣中可以看到：?
�。�1）公因子F?1在存貨周轉率（X3）、總資產周轉率（X6）、主營收入增長率（X12）、凈利潤增長率（X13）上有較高的載荷，這些變量反映了企業的盈利能力和成長能力，因此將其命名為盈利成長因子。（2）公因子F?2在資產負債率（X3）和凈資產比率（X4）上有較高的載荷，這兩個變量反映了企業的長期償債能力，因此將其命名為長期償債因子。（3）公因子F?3在凈利潤率（X7）、總資產報酬率（X8）和凈資產收益率（X9）上有較高的載荷，這三個指標反映的是企業的盈利能力，因此將其命名為盈利因子。（4）公因子F?4在每股收益（X10）、每股凈資產（X11）和總資產增長率（X14）上有較高的載荷，這三個指標反映了企業的股東獲利能力和發展能力，因此將其命名為股東獲利發展因子。（5）公因子F?5在流動比率（X1）和速動比率（X2）上有較高的載荷，這兩個指標反映了企業的短期償債能力，因此將其命名為短期償債因子。? 3.4 因子得分?
因子變量確定后, 因子得分是原樣本數據在不同因子上的具體數據值, 它和原變量的得分相對應。根據計算可求出因子得分函數的系數, 從而可以寫出因子得分函數。然后，再以方差貢獻率為權重對各個因子得分進行求和，得到總的因子得分。由于篇幅有限，本文僅列出綜合得分，而各個因子得分沒有列出。見表2。?
4 基于因子分析的實證結果分析?
通過對五個公共因子的合理解釋, 并結合上市公司在各個公共因子上的單項得分和綜合得分, 就可以對44家房地產類上市公司綜合能力進行評價。?
�。�1）對綜合得分進行分析。?
從綜合得分上面，我們可以看到不同公司的排名情況。排在前三位的依次是鼎立股份、海鳥發展、名流置業，而我們通常所認為的房地產龍頭萬科卻排在了第15位。這是由本文所選擇的分析指標決定的，不同的分析指標勢必會得出不同的分析結果。從結果可以看到，萬科在各個因子的排名上都不是十分靠前，而前三名的公司在第一、二各因子上的得分幾乎都是排名前幾位的，而前兩個因子得分的權數又比較大，所以才導致了這樣的結果。?
由于本文在進行因子分析時對數據進行了標準化處理, 各主因子得分與綜合得分的均值均為零, 因此我們以0為參考基準, 認為綜合得分大于0的公司的綜合能力相對強一些, 并且數值越大, 實力越強； 綜合得分小于0的相對差一些, 數值的絕對值越大, 實力越弱。依此可對樣本公司的綜合能力有一個基本的判斷。從得分來看，有21家公司的綜合得分為正值，23家公司的綜合得分為負值，也就是說，綜合能力好的公司與差的公司差不多是各占半壁江山。?
（2）單項因子得分分析。?
從44家房地產類上市公司綜合能力單項因子得分及排序表中可以看出, 不同的公司在盈利發展能力、長期償債能力、營運和現金流量能力、短期償債能力、風險能力方面各不相同, 決策者可以從不同的側重點做出不同決策。?
結合綜合得分也可以發現，并不是綜合能力強在各個單項能力上就強，反之則反；也就是說，并不是一好百好，一差百差。每個公司都有各自的優點和不足，沒有十全十美的。?
�。�3）地區差異分析。?
由于參與分析的44家房地產上市公司來自各個地區，結合各個公司的綜合能力得分情況，可以分析其地區差異。為了檢驗各地區房地產上市公司綜合能力之間的差異是否具有顯著性，本文采用Kruskal－Wa11is H方法對其進行檢驗，卡方檢驗值為10.612，P值為0.643，說明各地區房地產上市公司綜合能力之間沒有顯著差異。?
參考文獻?
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�。�2］?何曉群.現代統計分析方法與應用［M］.北京:中國人民大學出版社，1998.?
［3］?張紅兵，賈來喜，李潞.SPSS寶典［M］.北京:電子工業出版社，2007.?
［4］?朱順泉.房地產業上市公司的統計數據挖掘分析研究［J］.數理統計與管理，2006.
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