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談公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用
摘 要： 文章從公允價值計量在新會計準(zhǔn)則中的具體應(yīng)用出發(fā)，以會計分錄的形式對具體準(zhǔn)則做了實際賬務(wù)處理，并分析了公允價值法對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計量的影響。關(guān)鍵詞： 公允價值計量； 投資性房地產(chǎn)； 運用
考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準(zhǔn)則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結(jié)合我國的現(xiàn)實會計環(huán)境，在具體運用公允價值計量屬性時增設(shè)了一些限定條件，保持了應(yīng)有的謹(jǐn)慎。我國運用公允價值的具體會計準(zhǔn)則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計量等的影響作詳細(xì)闡述。
一、公允價值的概念
美國會計準(zhǔn)則委員會（FASB）的定義是：“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額。”國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。”我國新會計準(zhǔn)則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。”而且，“在公平交易中，交易雙方應(yīng)當(dāng)是持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營規(guī)模，或在不利條件下仍進(jìn)行交易。”
從定義中可以看出，公允價值強(qiáng)調(diào)“公平”、“自愿”的交易價格，它最大的特征就是來自于公平交易市場的確認(rèn)，是基于活躍市場的理性雙方對資產(chǎn)或負(fù)債價值的公平認(rèn)定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會計信息。
二、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》具體規(guī)定
按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。第三章“后續(xù)計量”中指出：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同時又指出：采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。
同時，為了防止上市公司在采用公允價值計量時其持有的房地產(chǎn)溢價在賬面上集中體現(xiàn)，導(dǎo)致賬面利潤大幅增加，新準(zhǔn)則還規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。”這基本排除了上市公司利用公允價值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生巨額賬面利潤的可能性，充分體現(xiàn)了我國新會計準(zhǔn)則對公允價值應(yīng)用的謹(jǐn)慎性。
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更；已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
三、采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理
企業(yè)應(yīng)按照投資性房地產(chǎn)類別和項目分別對“成本”和“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算。期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值。
（一）企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)—成本（購買價款 相關(guān)稅費 其他支出）
貸：銀行存款（或在建工程）
（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）
存貨跌價準(zhǔn)備 （已計提的跌價準(zhǔn)備）
貸：庫存商品（賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）
（三）將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)—成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價值）
累計攤銷（累計折舊） （已計提的累計攤銷或累計折舊）
無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）（已計提的減值準(zhǔn)備）
貸：無形資產(chǎn)（或固定資產(chǎn)） （賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）
（四）投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修
借：在建工程（投資性房地產(chǎn)的賬面余額）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動
（五）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值＞其賬面余額： （或者公允價值＜其賬面余額做相反的會計分錄）
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（公允價值一其賬面余額）
貸：公允價值變動損益
（六）將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時
借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）（轉(zhuǎn)換日的公允價值）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 （賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（賬面余額）
貸（或借）：公允價值變動損益
（七）出售投資性房地產(chǎn)時
借：銀行存款 （實際收到的金額）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 （賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（賬面余額）
貸（或借）：投資收益
同時，借（或貸）：公允價值變動損益（該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動）；貸（或借）：投資收益。
四、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響
公允價值計量對相關(guān)公司投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。
（一）正式確立重估凈資產(chǎn)值法（NAV）作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位
現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定：只有企業(yè)在股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者對外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產(chǎn)值法作為記賬依據(jù)。公允價值計量模式的引入使得相關(guān)企業(yè)在更大的范圍內(nèi)使用此法，提供的賬面價值更能真實地反映該企業(yè)資產(chǎn)的真實市場價格。隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及人民幣升值的狀況下，新會計準(zhǔn)則的采用，必將引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會計準(zhǔn)則的實行也將導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量公司的
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