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  • 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)敏感性分析方法

    時間:2024-07-13 05:34:59 經(jīng)濟(jì)學(xué) 我要投稿

    房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)敏感性分析方法

      在經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)中彈性分析有著很重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義,能夠直接延伸到房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價敏感性分析的領(lǐng)域中,那么,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)敏感性如何分析呢?

    房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)敏感性分析方法

      1敏感分析方法

      1.1敏感性分析的定義

      敏感性分析就是相關(guān)人員在很多不確定性因素中,找到嚴(yán)重影響到相關(guān)項目經(jīng)濟(jì)利益的敏感性因素,以此為依據(jù)來對項目所能承受的風(fēng)險范圍進(jìn)行判斷的一種不確定的分析方式。

      1.2敏感性分析方法的步驟

      (1)對具體要進(jìn)行敏感分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)進(jìn)行確定。

      敏感性分析一般是針對一個或者幾個效益的指標(biāo),然后找出這些指標(biāo)所對應(yīng)的敏感性因素,具有很強(qiáng)的針對性,要求進(jìn)行分析時必須有一個定量的指標(biāo),來對敏感性因素對項目效益指標(biāo)的影響程度進(jìn)行反映,其中較為常見的有:方案凈現(xiàn)值、投資的回收期以及內(nèi)部的收益效率等。

      (2)對不確定因素進(jìn)行選定。

      對不確定因素進(jìn)行選定,并對其變化的范圍進(jìn)行設(shè)定,具體應(yīng)該從以下兩個方面進(jìn)行考量:①在這些因素可能發(fā)生變化的范圍內(nèi),對投資的效果會有較大的影響。

      ②這些因素自身可能會發(fā)生較大的變化。

      (3)計算出各項不確因素可能會給經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)帶來的影響程度。

      在計算出各項不確因素可能會給經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)帶來的影響程度的過程中,要假設(shè)這些不確定因素是不會發(fā)生變化的,然后利用敏感性分析或者圖表,將這些不確定因素的變動情況和分指指標(biāo)所對應(yīng)的數(shù)量反映出來,以便對敏感性因素進(jìn)行確定。

      (4)對敏感性因素進(jìn)行確定。

      在對敏感性因素進(jìn)行確定時,可以用以下兩種方分析:①相對的測定方法,就是對在同一幅度上的因素發(fā)生的變動對分析指標(biāo)帶來的影響進(jìn)行比較,而對因素的敏感程度進(jìn)行判斷。

      ②絕對的測定方法,就是對降低投資效果的方向進(jìn)行調(diào)整,分析其因素在相關(guān)項目的經(jīng)濟(jì)是可取程度,如果相關(guān)的項目無法接受,那么這個因素就屬于敏感因素。

      (5)繪制相關(guān)的敏感分析圖,并對相關(guān)方案進(jìn)行分析。

      繪制出敏感性的分析圖表,將其中一個評價指評作為縱坐標(biāo),將不確定因素的變化作為橫坐標(biāo),對繪制出來的分析圖進(jìn)行分析,以對不確定因素進(jìn)行確定。

      相關(guān)人員再結(jié)合這些不確定因素發(fā)生的可能性,對項目的風(fēng)險進(jìn)行測定,并采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施。

      2房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價風(fēng)險分析中敏感性分析方法的彈性應(yīng)用

      2.1敏感生分析的類型

      (1)單因素的敏感性分析。

      單因素敏感性分析就是指每一次運行中只有其中一個參數(shù)會發(fā)生變化,其余任何參數(shù)都不會發(fā)生變化的敏感性分析方式。

      (2)多因素的敏感性分析。

      多因素敏感性分析就是指對各種可能出現(xiàn)不同變動幅度的因素的多種組合,并對各種因素可能給相關(guān)項目帶來的經(jīng)濟(jì)效果影響程度進(jìn)行分析。

      2.2敏感性分析的指標(biāo)

      (1)敏感度的系數(shù)。

      敏感度系數(shù)就是指項目的效益指標(biāo)變化發(fā)生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。

      敏感度的系數(shù)越高,則證明該項目的經(jīng)濟(jì)效益對其不確定因素的敏感度也就越高,這就提醒相關(guān)要員應(yīng)該對其不確定因素進(jìn)行重視,以免其給項目的效益造成較大程度的影響,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的損失。

      (2)臨界點。

      這里所說的臨界點,就是指不確定因素所發(fā)生的極限性變化,也就是說這個不確定因素讓項目財務(wù)的內(nèi)部收益率和基準(zhǔn)的收益率時之間的變化百分率是相等的。

      也可將臨界點看作是項目所允許的不確定因素朝一利方向發(fā)展變化的一個極限值,所設(shè)定的基準(zhǔn)收益率直接影響著臨界點的的高低。

      在一定程度的基準(zhǔn)收益率之下,臨界點越低,說明該因素可能給項目效益指標(biāo)帶來的影響就越大,該項目對該不確定因素的敏感度也就越高。

      3房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價中敏感性分析中存在的問題

      當(dāng)前房地產(chǎn)項經(jīng)目經(jīng)濟(jì)評價中敏感性分中所存在的問題,大致有以下幾個方面:(1)在使用敏感性分析方法的過程里,敏感度的系數(shù)計算量比較,而且相對繁瑣,尤其是在現(xiàn)實情況中,一部分不確定因素有可能在同一時間發(fā)生變化,從而造成了龐大且繁瑣的計算量。

      (2)在傳統(tǒng)的敏感性分析方式中,某些不確定因素的敏感度系數(shù),是評價指標(biāo)基本方案相對的變化率除以該不確定因素變化的機(jī)率所得到的,這種情況下算出來的計算結(jié)果,只是一種平均值,缺少一定的準(zhǔn)確性,無法給房地產(chǎn)項目中經(jīng)濟(jì)評價分析提供必要的依據(jù)。

      (3)在計算的過程中,沒有對評價指標(biāo)中相對的不確定因素進(jìn)么充分的考慮,沒有選用不確定因素變化中適當(dāng)?shù)牡姆戎祵ζ湟蛩剡M(jìn)行敏感性分析。

      (4)在計算的過程中,選擇用了不確定因素中變化的相對幅度值,但在實際情況中,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價還存著很多不確定性的因素,且這些不確定因素可能會出現(xiàn)的變化有無數(shù)種,面對這樣復(fù)雜的情況,只靠對幾種固定的變化幅度來對敏感度系數(shù)進(jìn)行計算,在說服力和準(zhǔn)確上都有著很大的欠缺。

      4探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價中的敏感性分析方法

      在經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)中彈性分析有著很重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義,能夠直接延伸到房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價敏感性分析的領(lǐng)域中,給相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了改進(jìn)敏感性分析計算過程的有利條件,讓房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價工作效率和準(zhǔn)確度都有大幅度的提高。

      如某一個房地產(chǎn)公司有一個房地產(chǎn)投資項目,可以先對該項目的投資額、折現(xiàn)率以及年收入假設(shè)成為該項目的主要敏感性因素。

      以此為依據(jù),利用單因素敏感性分析方法試著對該投資項目的凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)的分析:①敏感性因素和分析指標(biāo)同樣是按照上文中的不確定性因素來進(jìn)行設(shè)定,不確定因素依舊是:年收入、投資額,而分析指標(biāo)也同樣是該項目的凈現(xiàn)值。

      ②對該項目的敏感性指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的計算,先對決策基本方案中的NPV進(jìn)行計算,之后對彈性分析方法進(jìn)行充分的運用,來對其敏感度的系數(shù)進(jìn)行計算。

      ③對該項目的臨界值進(jìn)行計算。

      ④將敏感性分析的過程和結(jié)果以圖表的形式繪制出來。

      ⑤結(jié)合圖表對該項目的經(jīng)濟(jì)效益及不確定因素對該項目效益的影響程度進(jìn)行分析評價。

      這樣就可以在敏感性分析表中準(zhǔn)確的看出,該項目的凈現(xiàn)值指標(biāo)對其年收入變化的敏感程度。

      5結(jié)束語

      總之,在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價中,將敏感性分析法和經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)中的彈性分析法進(jìn)行有效的結(jié)合,可以在很大程度上對敏感性分析法中的計算過程進(jìn)行改進(jìn),讓其計算的效率和準(zhǔn)確相對的提高,并能夠針對不同的指標(biāo),對數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)性分析,在實際的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價起到了很大的作用。

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