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土地租賃增值稅怎么交
一、把握兩個(gè)概念
(1)增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。(2)扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。
三、確定應(yīng)稅收入
包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專(zhuān)利技術(shù)等的評(píng)估收入。
四、確定扣除項(xiàng)目
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等;(5)其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。
五、計(jì)算方法
首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。
舉例如下：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元，登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)0.2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬(wàn)元，貸款支付利息0.5萬(wàn)元(能提供銀行證明)。
每棟售價(jià)180萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費(fèi)附加征收率3%。問(wèn)該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?
計(jì)算過(guò)程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬(wàn)元)
取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬(wàn)元)
轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬(wàn)元)
加計(jì)扣除金額：5200×20%=1040(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬(wàn)元)
增值額=14400-7317.6=7082.4(萬(wàn)元)
增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬(wàn)元)
六、會(huì)計(jì)處理
1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
2.實(shí)際上交時(shí)：
借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
貸：銀行存款 2467.08
土地租賃增值稅扣除項(xiàng)目
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。(P186-8)
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包含耕地占用稅)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+[(一)+(二)]×5%以?xún)?nèi)
上述利息超過(guò)國(guó)家上浮標(biāo)準(zhǔn);超標(biāo)利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無(wú)利息支出的情況)
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=[(一)+(二)]×10%以?xún)?nèi)
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。
(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
(六)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
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