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  • 某市房地產(chǎn)市場稅收征管調(diào)研報告

    時間:2022-01-15 08:20:06 調(diào)研報告 我要投稿

    某市房地產(chǎn)市場稅收征管調(diào)研報告

      隨著社會不斷地進(jìn)步,報告不再是罕見的東西,報告包含標(biāo)題、正文、結(jié)尾等。我們應(yīng)當(dāng)如何寫報告呢?下面是小編幫大家整理的某市房地產(chǎn)市場稅收征管調(diào)研報告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

    某市房地產(chǎn)市場稅收征管調(diào)研報告

      近年來,xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長,但是,通過我們檢查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大,經(jīng)營周期長,預(yù)收預(yù)付賬款多,經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點(diǎn),由此,也隱藏著一些問題,針對存在的問題,如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理,堵塞漏洞,探討如下:

      一、存在的問題

      (一)企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式,有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價,換取部分土地的使用權(quán),形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定,合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為,應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收,應(yīng)該申報納稅。但在實(shí)際生活中,合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入,偷逃了稅款。

      (二)以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項,不入帳,不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn),致使企業(yè)少計了應(yīng)稅收入,少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計收入,偷逃企業(yè)所得稅。

      (三)銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上,不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算,造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損,或者以實(shí)際收到款項確定收入實(shí)現(xiàn),偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售,不按照合同約定的時間確認(rèn)收入,以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

      (四)無正當(dāng)理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品,從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù),實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅,土地增值稅所得稅等稅收,購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后,辦理《房屋所有權(quán)證》,可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù),故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票,實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”,實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

      (五)代收款項偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價外費(fèi)用申報繳納營業(yè)稅,所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”,年末不申報納稅。

      (六)“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款,偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算,而直接抵減應(yīng)付工程款,從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。

      (七)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間,特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間,由于業(yè)務(wù)往來頻繁,利益關(guān)系密切,互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性,導(dǎo)致企業(yè)最終多計費(fèi)用或少計收入,偷逃稅款。

      (八)多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大,在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本,對多提費(fèi)用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本,而是長期滾動使用,減少應(yīng)納稅所得額,甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費(fèi)用”,借以偷逃稅款。

      (九)虛列或者虛增成本費(fèi)用,偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為:

      (1)將完工與未完工的項目混在一起,造成完工項目成本虛增;

      (2)將開發(fā)項目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”,而是計入對外銷售商品房成本,偷逃企業(yè)所得稅。

      (3)多列利息支出和經(jīng)營費(fèi)用。

      (4)擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積,減少可售面積,多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。

      二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議

      (一)摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查,向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容,推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

      (二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制,全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度,全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的'立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息,力求通過信息交換和分析比對,最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對,對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查,及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換,進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律,進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報資料,強(qiáng)化控管。

      (三)加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作,對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控,掌握銷售收入情況,實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式,及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度,加強(qiáng)對售樓情況的適時監(jiān)控,保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確,確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查,了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系,看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

      (四)加強(qiáng)對虧損、微利和低價出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(包括以房抵債,以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款,抵付回租租金,換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出,抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象,對不符合查賬征收條件的,嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

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