太原市物業管理條例

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太原市物業管理條例2017

　　2017年3月30日，省十二屆人大常委會第三十七次會議表決通過了關于批準《太原市物業管理條例》的決定。《條例》對車庫的設置和使用、共用部位的利用、專項維修資金的應急使用等，都做了明確規定。《條例》自今年5月1日起正式施行。

　　關鍵詞：目前存在三個突出問題

　　物業管理與老百姓的生活、工作密切相關，物業管理水平直接影響到人民群眾的生活水平。太原市的物業管理行業從上世紀90年代中期逐步發展壯大，至今物業服務企業已由10年前的170多家，迅速發展到目前的800多家。物業管理面積達到1億平方米，住宅物業管理面積占比為80%多。

　　目前，太原市物業管理服務存在三個突出問題：一是物業服務企業的創新管理不足，物業管理服務水平普遍不高;二是物業管理服務矛盾日益增多，業主權利得不到充分實現;三是物業管理與社區管理、社會維穩的關系愈加緊密，街辦、社區作用發揮不夠，沒能從基本層面預防和化解物業服務中的矛盾糾紛。

　　關鍵詞：車庫的設置和使用

　　《條例》規定，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業主共有。物業管理區域內的車位、車庫，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

　　利用物業共有部分設置車位、車庫的，應當經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并經規劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。

　　關鍵詞：共用部位的利用

　　《條例》規定，物業服務企業利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行經營的，在不違反相關規定及不損害業主、物業使用人合法權益的情況下，經物業管理區域內相關業主、物業保用人和業主委員會同意并報有關部門批準后方可進行。

　　經營性活動的收益主要用于補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業服務企業和相關業主、業主委員會約定。業主委員會應當將有關情況報告業主大會。

　　關鍵詞：專項維修資金的應急使用

　　《條例》規定，在物業管理區域內，發生電梯故障，消防設施故障，屋面、外墻滲漏，排水設施堵塞、爆裂，樓體外立面存在脫落危險及其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時，可以不經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，申請使用維修資金。

　　需要應急使用住宅專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位持相關專業機構出具的鑒定報告向市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構提出申請。沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的，由社區居(村)民委員會提出申請。

　　應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　關鍵詞：物業管理服務企業的禁止行為

　　《條例》規定，物業服務企業不得將物業管理區域內的全部物業服務項目一并委托給他人;不得擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營;不得強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品;不得在物業服務合同終止后，拒不移交相關資料資產;未按照服務合同約定，不得擅自退出物業管理區域;不得泄露業主信息或者將其用于與物業管理無關的活動;不得違反法律、法規規定的其他行為。

　　關鍵詞：業主大會和業主委員會的作用

　　《條例》規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。一個物業管理區域內業主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業主參加業主大會會議。業主大會決定制定和修改大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會，確定物業服務內容和標準，選聘物業服務企業，籌集和使用物業住宅專項維修資金并制定物業住宅專項維修資金管理制度，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共用部位、共用設施設備的用途，決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式、管理、使用經營收益，聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告，改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主和業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決定等等。

　　業主委員會執行業主大會的決定和決議;召集業主大會會議，書面向業主大會報告工作，接受業主質詢;代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題;監督管理規約的實施;組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用等等。

　　同時，業主委員會不得挪用、侵占業主共有財產;不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當用不用行為;不得索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;不得利用職務之便，要求物業服務企業減免物業服務費等有關費用;不得拖欠或者拒不交納物業服務等有關費用;不得泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;不得組織、煽動業主進行違法活動等等。

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