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寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，請遵照執(zhí)行。
本細(xì)則自2012年5月1日起施行。此前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，凡與本細(xì)則不一致的，一律以本細(xì)則為準(zhǔn)。
二〇一二年二月二十日
寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、寧波國家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、杭州灣新區(qū)、寧波保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、梅山保稅港區(qū)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，其他各縣(市)、區(qū)可參照本細(xì)則結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際另行制定。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行管理，維護(hù)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和秩序，做好公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
第四條 本細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理;
(二)公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理;
(四)維護(hù)公共秩序以及車輛停放管理，協(xié)助做好安全防范工作;
(五)物業(yè)檔案管理;
(六)合同約定的其他公共性服務(wù)。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的階段以及提供服務(wù)的性質(zhì)等情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)(不包括高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價;非住宅物業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
符合以下條件之一的為高標(biāo)準(zhǔn)住宅：
1.獨(dú)棟、聯(lián)排等獨(dú)門獨(dú)戶住宅;
2.建筑容積率在1.0以下的小區(qū)住宅;
3.套型建筑面積140(含)平方米以上的住宅戶數(shù)占住宅總戶數(shù)的70%(含)以上的。
高標(biāo)準(zhǔn)住宅由開發(fā)建設(shè)單位提出申請，報市物業(yè)主管部門認(rèn)定。
第七條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級定價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級和各等級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本等因素適時調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級，在公布的相應(yīng)等級的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照《寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門、物業(yè)主管部門備案。
對超過一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項目，開發(fā)建設(shè)單位可向市物業(yè)主管部門提出特級服務(wù)申請，經(jīng)審核同意后報市價格主管部門核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第八條 非住宅、高標(biāo)準(zhǔn)住宅的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位按照《寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施辦法》等規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);成立業(yè)主委員會后，物業(yè)(包括住宅和非住宅)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，按照合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，參照價格和物業(yè)主管部門公布的物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
第九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。
第十條 業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的'合理利潤。
物業(yè)服務(wù)成本由人員費(fèi)用、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理費(fèi)用，電梯年檢費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、直接管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金;預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，根據(jù)寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定列支，不計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。
第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況，公布具體內(nèi)容為：
實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況;
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營用房出租、停車費(fèi)收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、保修金、專項維修資金等收支情況。
業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第十三條 對新建房屋，開發(fā)建設(shè)單位已具備交付條件，并通知業(yè)主辦理房產(chǎn)交付手續(xù)，但因業(yè)主原因未及時辦理交付手續(xù)的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，計費(fèi)起始時間為通知業(yè)主應(yīng)辦理房產(chǎn)交付手續(xù)時間的次月起計算。
業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時間書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，從第2年開始空關(guān)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%比例交納。
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的房屋，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋(除汽車和自行車庫外)所有權(quán)證記載的建筑面積計收。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，以物業(yè)買賣合同建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。
第十五條 物業(yè)的電梯、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及住宅小區(qū)內(nèi)樓梯、走廊、電子防盜門等共用電費(fèi)，獨(dú)立設(shè)置計量表的，由所有使用該設(shè)備的業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)偡椒ㄓ山ㄔO(shè)單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有獨(dú)立設(shè)置計量表的，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中統(tǒng)一列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公和生活的用水、用電費(fèi)用，保安系統(tǒng)、綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉及增壓水泵等水、電費(fèi)用，均應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)偂?/p>
開展多種經(jīng)營活動的水、電費(fèi)用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)偂?/p>
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計收，其預(yù)收期限一般不得超過12個月。如業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。
業(yè)主未按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納;業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供機(jī)動車停放服務(wù)的，可按規(guī)定收取停車服務(wù)費(fèi)。
第十八條 對物業(yè)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，其費(fèi)用按規(guī)定執(zhí)行。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主(物業(yè)使用人)和裝修單位(裝修人)收取樓道維護(hù)費(fèi)、裝修保證金、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)(遺失補(bǔ)證除外)等。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除政府部門有規(guī)定的外，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。
第二十一條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行定期成本監(jiān)審制度。凡尚未建立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，應(yīng)在每年3月底前，向市價格主管部門上報上年度的物業(yè)服務(wù)收支情況，包括物業(yè)服務(wù)定價成本調(diào)查表，經(jīng)會計師事務(wù)所或稅務(wù)、審計等政府部門審計的年度財務(wù)會計報告，向業(yè)主公布的物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況表和其他與成本相關(guān)的資料。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報電話12358等有關(guān)情況進(jìn)行長期公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人和價格主管部門的監(jiān)督。
第二十三條 政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和本細(xì)則規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。
第二十四條 本細(xì)則由寧波市物價局會同寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。
第二十五條 本細(xì)則自2012年5月1日起施行。在此前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，凡與本細(xì)則不一致的，一律以本細(xì)則為準(zhǔn)。