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2017房地產估價師考試《理論與方法》模擬真題答案
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一、單項選擇題
1、A
解析：構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。
2、D
解析：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。
3、B
解析：在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權。
4、B
解析：用益物權包括建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權。
5、C
解析：區位原本是房地產的外在因素，因房地產的不可移動而成了房地產的重要組成部分。
6、D
解析：租賃權屬于債權。
7、A
解析：用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。
8、A
解析：了解“外部性”的含義。
9、A
解析：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產的主要之處。
10、C
解析：房地產具有相互影響特性，從而一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。
11、C
解析：需求增加導致稀缺性增加和外部經濟所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。而外部經濟包括交通條件或周圍環境改善等。
12、B
解析：房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總趨勢來講的。現實中的房地產價格是波浪式上升的。
13、A
解析：外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等。
14、A
解析：居住用地為70年。
15、B
解析：在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產空間利用權。
16、A
解析：五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場地平整13=98
17、A
解析：參見教材P71。將房地產按權益狀況進行分類可以分為20類，包括有房地產中的無形資產。
18、C
解析：參見教材P71。處分共有的房地產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。
19、D
解析：10層以上(含10層)為高層住宅。
20、D
解析：土地使用管制情況說明是建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發用地還要說明規劃條件。
二、多項選擇題
1、ABCE
解析：房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。
2、BDE
解析：房地產所有權有獨有、共有和建造物區分所有權。
3、AC
解析：共有又有按份共有和共同共有。
4、ABCD
解析：
5、ABCD
解析：E是指房地產的方便程度，不屬于位置因素。
6、BD
解析：通脹是保值，建造成本提高，實際上也是通脹因素造成的結果。
7、ABCD
解析：基礎知識：三通一平：路通、水通、電通和場地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和場地平整;七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力和場地平整。
8、BCDE
解析：房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產分為銷售的房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產。
9、ABCD
解析：收益性房地產如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等。
10、BCDE
解析：按照房地產的開發程度，可以把房地產分為下列5類：生地;毛地;熟地;在建工程;現房。
11、AC
解析：
12、ABCD
解析：E屬于位置的描述。
三、判斷題
1、Y
解析：房地產其定義在傳統上一般是“土地及其定著物”。通常強調房地產是實物、權益和區位的結合體。
2、Y
解析：廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。
3、Y
解析：按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權。
4、N
解析：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。
5、Y
解析：這是對房地產權益概念的考查，其中建造物區分所有權是個重要的概念，也是個反復考的內容。
6、Y
解析：地役權是指土地所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。
7、N
解析：一些房地產之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業門面房之間，仍具有一定程度的替代性。
8、Y
解析：
9、Y
解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。
10、Y
解析：獨立性，指單獨使用，不受限制。提高房地產的獨立使用性，會提高其變現能力。
11、N
解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎設施條件及場地平整。
12、N
解析：這是從權益狀況的角度來劃分的。
13、N
解析：由估價目的決定，根據需要有時包含無形資產，有時不包含無形資產。
14、Y
解析：
15、N
解析：屬于房地產權益狀況描述。
16、Y
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