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2017房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題
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一、單項(xiàng)選擇題
1、( )是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。
A.最高最佳原則
B.獨(dú)立、客觀、公正
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
D.合法原則
2、估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)是估價(jià)原則中的( )原則。
A.獨(dú)立
B.客觀
C.公正
D.中立
3、下列關(guān)于合法原則說法錯(cuò)誤的是( )。
A.合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象
B.合法原則中所講的法，是廣義的法
C.估價(jià)對(duì)象狀況必須依法判定
D.合法原則的依據(jù)可以是估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿
4、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)( )來講的。(2001年試題)
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)人員
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)方法
5、在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以( )為依據(jù)。
A.國(guó)家的價(jià)格政策
B.相關(guān)合同
C.法律、法規(guī)、政策
D.使用管制
6、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來狀況的是( )。【2011年真題】
A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)
B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估
C.因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)
D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰瑢?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)
7、評(píng)估期房的價(jià)值時(shí)，( )。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況
8、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價(jià)委托合同之日
D.估價(jià)人員與委托人商定的某日
9、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為( )。(2008年試題)
A.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去
B.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去
C.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
D.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
10、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離( )在同等條件下的正常價(jià)格。
A.相同房地產(chǎn)
B.同一城市房地產(chǎn)
C.類似房地產(chǎn)
D.同樣用途房地產(chǎn)
11、替代原則是針對(duì)( )而言的。
A.房地產(chǎn)狀況
B.估價(jià)對(duì)象
C.估價(jià)結(jié)果
D.估價(jià)目的
12、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)( )應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
D.替代原則
13、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為 1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是( )。【2011年真題】
A.維持現(xiàn)狀
B.改變用途
C.重新裝修
D.重新開發(fā)
14、( )是對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始下降。
A.收益遞減規(guī)律
B.邊際效用遞減規(guī)律
C.土地過度開發(fā)
D.使用管制
15、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏兀彝恋厣嫌幸唤ㄖ铮纼r(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于( )。
A.該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用
B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤
C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值
D.不可能出現(xiàn)這種情況
16、( )是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。
A.適合原理
B.均衡原理
C.收益遞減原理
D.最佳使用原則
17、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。(2003年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
18、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按( )進(jìn)行評(píng)估。
A.工業(yè)廠房
B.工業(yè)用地
C.商品住宅
D.商住用地
19、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
20、運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用( )的估計(jì)值。【2011年真題】
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
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二、多項(xiàng)選擇題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則
D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則
E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是特殊
2、為評(píng)估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著( )等進(jìn)行估價(jià)。
A.各方當(dāng)事人均是理性的
B.估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值
C.估價(jià)人員應(yīng)站在國(guó)家的立場(chǎng)來考慮評(píng)估價(jià)值
D.估價(jià)人員以專家身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值
E.估價(jià)人員以委托人的立場(chǎng)來考慮評(píng)估價(jià)值
3、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有( )。(2005年試題)
A.土地所有權(quán)
B.國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)
C.宅基地土地使用權(quán)
D.大型游樂場(chǎng)
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
4、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財(cái)產(chǎn)有( )。
A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的財(cái)產(chǎn)
D.被依法監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房抵押時(shí)其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)
5、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3種估價(jià)，分別是( )。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況
E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況
6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的( )。
A.最佳規(guī)模
B.最佳經(jīng)營(yíng)手段
C.最佳集約度
D.最佳管理方式
E.最佳投資渠道
7、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方法，然后按照下列( )方面篩選。
A.法律上的許可性
B.技術(shù)上的可能性
C.經(jīng)濟(jì)上的可行性
D.道德上的可行性
E.價(jià)值是否最大化
8、最高最佳使用包括上( )的最佳。
A.用途
B.規(guī)模
C.集約度
D.檔次
E.規(guī)劃
9、估價(jià)中的最高最佳利用具體包括( )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規(guī)模
D.最佳環(huán)境
E.最佳集約度
10、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括( )。
A.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘
B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)
C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低
D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊
E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正
三、判斷題
1、房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
2、獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在委托方的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
3、如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
4、評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
5、在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
6、對(duì)于評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
7、當(dāng)被拆遷的房屋定性為違章建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以進(jìn)行拆遷估價(jià)，只是評(píng)估價(jià)值要進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
8、某單位于2009年12月1日與市國(guó)土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10 日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011年9月1日市國(guó)土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。( )【2011年真題】
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
9、現(xiàn)需評(píng)估某期貨房地產(chǎn)的價(jià)值，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
10、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。但是房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果可能不是現(xiàn)時(shí)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
11、在同一個(gè)市場(chǎng)上的類似房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽制，相互接近。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
12、合法原則是最高最佳利用原則的必要條件。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
13、適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
14、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
15、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)