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房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法
每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)估價(jià)其他方法還有假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢(shì)法等。
(一)收益法適用的估價(jià)對(duì)象
收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店等。
(二)收益法估價(jià)的操作
收益法的計(jì)算方式是將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，或者說資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
1.直接資本化法
直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的某種預(yù)期收益，除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其公式為：
或者，也可以用將未來第一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值，這稱為收益乘數(shù)法。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：
物業(yè)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)
運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為三個(gè)步驟：
(1)預(yù)測(cè)未來第一年收益;
(2)確定資本化率或收益乘數(shù);
(3)計(jì)算收益價(jià)值。
2.報(bào)酬資本化法
報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提下，認(rèn)為物業(yè)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。
運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：
(1)估計(jì)收益期或持有期;
(2)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益;
(3)確定報(bào)酬率;
(4)計(jì)算收益價(jià)值。
(三)物業(yè)收益的測(cè)算
在進(jìn)行收益法估價(jià)時(shí)，可選擇其中某一個(gè)適用的值。
1.潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入——未考慮空置、收租損失和其他收入
2.有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：
有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
3.運(yùn)營費(fèi)用
收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。
4.凈運(yùn)營收益
凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用
凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。
5.抵押貸款還本付息
業(yè)主對(duì)于物業(yè)經(jīng)營情況的評(píng)價(jià)并不僅僅停留在獲取的多少凈運(yùn)營收益，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈運(yùn)營收益中扣除。
6.準(zhǔn)備金
準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)公司定期存人的用于支付未來費(fèi)用的資金。
7.物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流
稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息
稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅
(四)報(bào)酬率的計(jì)算
報(bào)酬率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進(jìn)一步說，報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入的資本的比率，其中不包括投資回收。
從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。
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