營(yíng)銷策劃常見的失敗因素

時(shí)間：2024-10-12 06:15:41 營(yíng)銷管理我要投稿

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營(yíng)銷策劃常見的失敗因素

　　策劃是將樓盤的獨(dú)特理念貫穿于整個(gè)樓盤銷售過程的，從開始市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷售完結(jié)為止。當(dāng)策劃人員必須要有前瞻性及果斷，具備創(chuàng)作力，具有統(tǒng)籌能力及策略能力。無論樓盤大大小小的事項(xiàng)，例如文案、廣告內(nèi)容、客戶背景、戶型圖、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會(huì)出現(xiàn)與樓盤、與市場(chǎng)脫節(jié)。下面是yjbys小編為大家?guī)淼臓I(yíng)銷策劃常見的失敗因素的知識(shí)，歡迎閱讀。

營(yíng)銷策劃常見的失敗因素

　　企劃目的

　　企劃是什么?

　　企劃可簡(jiǎn)單地理解為“策謀及計(jì)劃”，但企劃會(huì)比策劃更高一個(gè)層次，因?yàn)槠髣澥且怨镜膶用孀鳛槌霭l(fā)點(diǎn)。

　　策劃樓盤的好與壞，在于能否給予樓盤獨(dú)突的個(gè)性，而這個(gè)個(gè)性是能滿足客戶所需的。

　　策劃樓盤必須對(duì)樓盤及市場(chǎng)有全面掌握，開盤前已對(duì)整個(gè)銷售有全面的計(jì)劃，并須于銷售過程中及時(shí)做出調(diào)整(前瞻性及果斷)。

　　創(chuàng)作

　　所謂的創(chuàng)作，是反映人們下意識(shí)的渴望，把人們下意識(shí)的需要表達(dá)出來，故此創(chuàng)造出前所未有的東西不是創(chuàng)作。創(chuàng)作是沖擊人們的潛意識(shí)，讓人們的需求和渴望在意識(shí)的層面浮現(xiàn)出來。

　　目的：----為樓盤達(dá)到最理想的銷售業(yè)績(jī);----令發(fā)展商用最小的資金達(dá)到最大的效益;

　　----為發(fā)展商及樓盤打下知名度及品牌;

　　----塑造樓盤與眾不同的個(gè)性、賣點(diǎn)。

　　一般策劃工作流程

　　營(yíng)銷策劃常見的失敗因素

　　1.企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)失敗;

　　2.決策緩慢，坐失時(shí)機(jī);

　　3.領(lǐng)導(dǎo)層味于形勢(shì)，一意孤行;

　　4.營(yíng)銷部門不重視，職能過低;

　　5.營(yíng)銷人員不稱職，難以調(diào)整;

　　6.政策接罷不定，資源浪費(fèi);

　　7.市場(chǎng)分析錯(cuò)誤;

　　8.缺乏以客戶為中心的思想;

　　9.產(chǎn)品設(shè)計(jì)不符合市場(chǎng);

　　10.營(yíng)銷策略偏離市場(chǎng);

　　11.客戶定位錯(cuò)誤;

　　12.誤解客戶之購(gòu)房動(dòng)機(jī);

　　13.忽視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;

　　14.目標(biāo)定得過高;

　　15.促銷成本過高，且將之轉(zhuǎn)嫁到價(jià)格中;

　　16.迷信廣告萬(wàn)能，賦予廣告無法達(dá)成的任務(wù);

　　17.廣告預(yù)算分配不當(dāng);

　　18.產(chǎn)品包裝不恰當(dāng);

　　19.廣告未能達(dá)到目的;

　　20.銷售人員不力。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作程序(投資商)

　　(一)決策階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司(或投資商)尋找開發(fā)基地選擇開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查可行性研究，直至決定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個(gè)：

　　1. 尋找開發(fā)用地：一般通過協(xié)議、投標(biāo)等方式取得開發(fā)基地;

　　2. 規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃對(duì)擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設(shè)的可能性。

　　規(guī)劃摸底時(shí)一般需要了解以下幾個(gè)方面的情況：

　　1) 用地性質(zhì)(土地的規(guī)劃用途);

　　2) 規(guī)劃紅線要求;

　　3) 建筑密度與建筑面積(容積率)的要求及限高;

　　4) 道路及綠化要求;

　　5) 市政、公建配套及要求;

　　6) 其他特殊條件及要求。

　　3. 市場(chǎng)調(diào)查：對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，作出評(píng)估;

　　4. 經(jīng)濟(jì)分析

　　5. 投資決策

　　(二)項(xiàng)目審批階段

　　主要工作內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：

　　1.成立項(xiàng)目公司、申請(qǐng)立項(xiàng)

　　投資商與土地方簽定用地轉(zhuǎn)讓合同或合作建設(shè)協(xié)議;

　　持協(xié)議書、土地方上級(jí)單位的批復(fù)、投資方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等到北京市建委開發(fā)辦申請(qǐng)成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。(根據(jù)北京市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準(zhǔn)，具有在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)才能在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè))

　　到市計(jì)委投資申請(qǐng)立項(xiàng)。

　　2.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證(由規(guī)劃局審批)

　　3.辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(房屋土地管理局)

　　4.辦理房屋拆遷許可證(房屋土地管理局)

　　5.辦理建設(shè)工程開工證(城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì))

　　6.土地證書(北京市、區(qū)縣人民政府)

　　7.商品房銷售證書(房屋土地管理局)

　　(三)工程管理，即項(xiàng)止建設(shè)施工階段

　　一般包括工程設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)清理、材料準(zhǔn)備、施工隊(duì)伍招投標(biāo)、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理竣工驗(yàn)收等，市政公建配套，應(yīng)按規(guī)劃要求，與房屋施工同步進(jìn)行。

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