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房地產(chǎn)營銷策劃知識
房地產(chǎn)是個“看天吃飯”的行業(yè)。所以，戰(zhàn)略上要踩對節(jié)奏，營銷上要順勢而為。不同的市場波段下，推售與價(jià)格等核心策略截然不同，營銷的戰(zhàn)術(shù)和打法也有差異。下面整理一些房地產(chǎn)營銷策劃知識，希望對大家有所幫助！
首先，要界定你處在什么細(xì)分市場里。
基于地段對自然客戶吸附力的判斷、項(xiàng)目定位和初步的客戶切割，我們界定項(xiàng)目處于何種“局”之中，來鎖定誰是主要競爭對手，誰是干擾競爭。并不一定同區(qū)位的就是競爭對手，滿足同一種客戶需求的項(xiàng)目才是。當(dāng)然，這個界定實(shí)際上是個假設(shè)，這個假設(shè)限定了你的目標(biāo)客群范圍，實(shí)際上我們可以不斷修正這個假設(shè)。
然后，分析這個市場的現(xiàn)狀與規(guī)律。
分析市場，核心就是三個方面：
1)客戶構(gòu)成，通過對競品客戶特征素描及地圖分布，來推測本項(xiàng)目的客戶地圖;
2)供求關(guān)系與競爭態(tài)勢，通過對競品庫存、供應(yīng)計(jì)劃、營銷手段的梳理，來判斷項(xiàng)目面臨的競爭格局，以便制定針對性競爭策略。這塊應(yīng)該詳細(xì)到項(xiàng)目中的品類，甚至戶型、面積段、總價(jià)段;
3)量價(jià)關(guān)系，結(jié)合競品的產(chǎn)品素質(zhì)、營銷力度、價(jià)格、及去化情況，來測算這一市場的量價(jià)關(guān)系，進(jìn)而推測本項(xiàng)目的量價(jià)關(guān)系，一方面是為后續(xù)項(xiàng)目價(jià)格策略提供專業(yè)依據(jù)，同時用期望價(jià)格測算可能的銷售量，如果達(dá)不到目標(biāo)，就意味著出現(xiàn)了核心問題，而策劃就是要解決這個問題。
最后，判斷破局的可能性及方向。
在一定時間內(nèi)市場會出現(xiàn)均衡的局面。局勢的變化有兩種驅(qū)動力量：
一種是市場的自我成長及演變，最主要的是板塊會成長，以上海為例，新江灣城開始時是區(qū)域改善地段，慢慢成長為全市高端板塊，其中項(xiàng)目面臨的局就完全不一樣了。營銷人需要有敏銳度能夠發(fā)現(xiàn)市場的演變。
第二是憑借項(xiàng)目“引導(dǎo)市場”的做法，比如在配套和產(chǎn)品力方面的突破，讓自己跳出原有的“局”，比如方興在大寧的地王本來也是看到了破局的可能性，但宏觀市場的變化卻是始料未及的。
市場分析一定要有結(jié)論，調(diào)研數(shù)據(jù)、分析現(xiàn)狀是為了尋找規(guī)律，更是為了尋求破局的方向。好的策劃能夠在市場數(shù)據(jù)中洞察到市場的規(guī)律與趨勢，從中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的破局機(jī)會，并且能夠?qū)⒋罅康臄?shù)據(jù)信息簡明扼要地提煉成明確的觀點(diǎn)，用清晰的邏輯表達(dá)出來，從而增強(qiáng)策略的說服力。不做詳盡調(diào)研、對市場一知半解、拍腦袋策劃，或者堆砌大量數(shù)據(jù)圖表，卻讓人不知所云，市場分析與策略生成脫節(jié)，都是策劃必須避免的。
最后，雖然現(xiàn)在以克而瑞為代表的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)為我們提供了大量的市場數(shù)據(jù)，策劃人必須在學(xué)會用好這些資源的同時，不能忘記了實(shí)地調(diào)查與排摸。策劃可以天馬行動、創(chuàng)意無限，但策劃之前的市場研究必須認(rèn)真細(xì)致，每一個數(shù)據(jù)都要確保精準(zhǔn)，有疑問的必須親自現(xiàn)場考證或電話溝通確認(rèn)。NB的市場洞察力一定是反復(fù)“用腳丈量、用心琢磨”的結(jié)果。
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當(dāng)然，對于宏觀市場的判斷與預(yù)測難度頗大，是一個“大策劃”所需要的專業(yè)能力。對于一般的策劃者而言，要具有在繁雜信息中辨識真?zhèn)巍⑹崂硖釤捄瓦壿嫳磉_(dá)的能力，這需要策劃者掌握市場運(yùn)行與發(fā)展的基本邏輯。同時，策劃人必須對動態(tài)市場保持高度的敏感，并在營銷策略上主動應(yīng)變。以后會從宏觀上聊市場的邏輯，今天則來談?wù)勴?xiàng)目營銷策劃中的市場分析。
營銷策劃報(bào)告大多以市場篇開頭。很多時候看到開篇大幅數(shù)據(jù)，卻不知所云、沒有結(jié)論，不知道和后面策略部分有什么關(guān)聯(lián);或者是提出所謂“宏觀市場看好、區(qū)域競爭激烈、項(xiàng)目機(jī)會與挑戰(zhàn)并存”的廢話結(jié)論。策劃思路源于市場洞察，市場沒搞透，策劃必然是拍腦袋。
策劃，是為了解決問題。問題，就是目標(biāo)與現(xiàn)狀的差距。比如銷售目標(biāo)沒達(dá)到、影響力不夠、來訪率不夠、轉(zhuǎn)化率過低，就需要策劃一系列營銷動作來彌補(bǔ)差距。整合營銷策略就是將營銷目標(biāo)與基于市場比較的預(yù)期做比較，將差距分解為若干問題，再逐一解決的策劃方案。市場比較分析，是個“識局”的過程，而營銷策劃就是“破局”的求解。
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