商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

時間：2022-06-06 20:28:07 合同法規(guī) 我要投稿

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商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

　　商品房預售，也稱期房買賣，根據(jù)我國《城市商品房預售管理辦法》第2條之規(guī)定，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。預售制度起源于香港，俗稱為“賣鏤花”。

商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

　　商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

　　商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系。預售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級市場。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”這一規(guī)定實際上是商品房的預售合同轉(zhuǎn)讓的認可。事實上，我國商品房預售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定，說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓有如下條件：

　　1、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預售合同轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預售合同轉(zhuǎn)讓后，新預購人取代原預購人成為新的權利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權人。

　　2、預售合同轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的，正在建設中的預售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售合同轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關系處理，同時，預售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

　　3、預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉(zhuǎn)讓，否則預售合同轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效。”從預售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：

　　第一，如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。

　　第二，預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益，又可以保證預售合同轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。

　　第三，預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人，轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解后預購人履行合同情況。

　　4、預售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓字目取得原預售合同預購的地位。這種預售轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權轉(zhuǎn)讓，還是權利義務轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權轉(zhuǎn)讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權人的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

　　預售人、轉(zhuǎn)讓人和新預購人持經(jīng)登記備案的原預售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同及預售方或履行出具的已付足約定的預購款證明文書，到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù)，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預售后竣工的商品房產(chǎn)權人。

　　商品房預售必備條件

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

　　1.預售人已經(jīng)交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書;

　　2.預售人已經(jīng)取得了該建設工程規(guī)劃許可證;

　　3.預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經(jīng)達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進度和竣工交付日期;

　　4.預售人已經(jīng)取得了商品房預售許可證。

　　商品房預售許可證，是指商品房符合預售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售的書面證明文件。

　　在決定購房之前，購房人務必審查開發(fā)商的資質(zhì)，其具體內(nèi)容包括：

　　開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;

　　該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應經(jīng)共有人同意;

　　開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預售商品房的主體資格;

　　要仔細驗證“五證”，即開發(fā)商出具的國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、設計方案與施工許可證、房地產(chǎn)預售許可證。