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  • 商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

    時間:2022-06-06 20:28:07 合同法規(guī) 我要投稿
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    商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

      商品房預售,也稱期房買賣,根據(jù)我國《城市商品房預售管理辦法》第2條之規(guī)定,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。預售制度起源于香港,俗稱為“賣鏤花”。

    商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

      商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件

      商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體,預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化,由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系。預售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易,即通常所稱的三級市場。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務院規(guī)定。”這一規(guī)定實際上是商品房的預售合同轉(zhuǎn)讓的認可。事實上,我國商品房預售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定,說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓有如下條件:

      1、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的預售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理,加強國家稅收。因為預售合同轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一預售合同的預購方,同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預售合同轉(zhuǎn)讓后,新預購人取代原預購人成為新的權利主體,也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權人。

      2、預售合同轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的,正在建設中的預售商品房,如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收,預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預售合同轉(zhuǎn)讓,應按商品房買賣關系處理,同時,預售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定,轉(zhuǎn)讓人將預售合同提前轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉(zhuǎn)讓,這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。

      3、預售合同必須合法有效,才允許預售合同轉(zhuǎn)讓,否則預售合同轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同,一般也應當認定無效。”從預售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:

      第一,如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。

      第二,預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預售合同履行中,預購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益,又可以保證預售合同轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。

      第三,預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務,對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人,轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人,并了解后預購人履行合同情況。

      4、預售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同,不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人,新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓字目取得原預售合同預購的地位。這種預售轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權轉(zhuǎn)讓,還是權利義務轉(zhuǎn)讓,都只是合同主體的變更,而合同內(nèi)容即權利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權轉(zhuǎn)讓,預售人拒絕重新簽訂預售合同,將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權人的處分權,故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同,預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后,具有不可逆轉(zhuǎn)性,即新的法律關系形成,原預購人和新預購人均不得反悔,但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

      預售人、轉(zhuǎn)讓人和新預購人持經(jīng)登記備案的原預售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同及預售方或履行出具的已付足約定的預購款證明文書,到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù),明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預售后竣工的商品房產(chǎn)權人。

      商品房預售必備條件

      根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房,應當符合下列條件:

      1.預售人已經(jīng)交付國有土地使用權出讓金,取得了國有土地使用權證書;

      2.預售人已經(jīng)取得了該建設工程規(guī)劃許可證;

      3.預售人投入建設的資金,按照提供預售的商品房計算,已經(jīng)達到了工程建設總投資的25%以上,并且已經(jīng)確定了施工進度和竣工交付日期;

      4.預售人已經(jīng)取得了商品房預售許可證。

      商品房預售許可證,是指商品房符合預售條件后,經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售的書面證明文件。

      在決定購房之前,購房人務必審查開發(fā)商的資質(zhì),其具體內(nèi)容包括:

      開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;

      該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn),如屬合作開發(fā)則售樓合同應經(jīng)共有人同意;

      開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預售商品房的主體資格;

      要仔細驗證“五證”,即開發(fā)商出具的國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、設計方案與施工許可證、房地產(chǎn)預售許可證。

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