房屋租賃合同提前解除的損失賠償

房屋租賃合同提前解除的損失賠償

　　【案例】：

　　某日，A客戶攜帶一份房屋租賃合同找到筆者。A客戶租賃B商務大廈約300平方米辦公面積，因拖欠房屋租金，B商務大廈發(fā)來書面信函，要求解除租賃合同，并要求A客戶向B商務大廈賠償剩余租賃年限對應的房屋租金作為賠償。A客戶前來咨詢的時候，已經(jīng)從B商務大廈搬出，并且A此前租賃的場地已由B商務大廈租賃給他人。

　　按照合同的約定，A客戶和B商務大廈對于合同提前解除的損失賠償計算方式，確實是“合同解除后的剩余租賃年限所對應的租金”，也就是合同提前解除后、剩余的未得到履行的租賃期間的租金。這是一種典型的以“預期可得利益”計算解除合同損失賠償?shù)募s定。如果按照合同約定條款執(zhí)行，客戶需要支付巨額賠償。但是，這條約定本身存在不公平、不合理的問題。雖然A客戶違約在先，但目前B商務大廈在A客戶違約行為發(fā)生后，已經(jīng)收回了A客戶承租的場地，并繼續(xù)收取租金;如果讓A客戶按照合同約定，把還沒有使用的、剩余租期的租金作為違約金支付給B商務大廈，這就意味著B商務大廈因為A客戶的違約行為，獲得了在剩余租期內(nèi)收取雙倍租金的權(quán)益。

　　本案涉及合同解除后的損害賠償問題，是合同法中比較有代表性的案例。根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，當事人有權(quán)要求賠償損失。但，像本案這樣的約定是否能夠獲得法律的支持?A客戶是否必須按照上述約定支付損害賠償?筆者對此持否定態(tài)度，具體分析如下：

　　一、從《合同法》對于合同解除權(quán)的設(shè)計上看，解除合同的損害賠償不應包括“可得利益損失”。

　　首先，合同解除的目的，是自解除之日起，溯及既往地消滅合同雙方的法律關(guān)系，使合同雙方當事人達到訂約前的狀態(tài)。這種效力是向前追溯的，對于未來的權(quán)利不得提前實現(xiàn)。因為，在合同一方出現(xiàn)違約行為時，作為非違約方的救濟途徑并不僅限于“解除合同”一種，非違約方亦可選擇要求違約方繼續(xù)履行合同并承擔相應的違約責任;這兩種不同的選擇所導致的法律后果是截然不同的。如果非違約方選擇繼續(xù)履行合同，那么非違約方有權(quán)依照合同約定，繼續(xù)享受合同權(quán)利，獲取合同利益。但是，如果非違約方選擇了“解除合同”，則意味著非違約方自行終止了合同法律關(guān)系，在此前提下，無論是合同的違約方、還是非違約方，對于合同終止后剩余履行期間所對應的權(quán)利，都已無權(quán)享有，因為合同在解除之日已經(jīng)終止，任何一方都不再具有獲取未來可得利益的法律依據(jù)。合同解除是溯“前”而不溯“后”的。

　　其次，從權(quán)利義務對等的原則出發(fā)，在非違約方行使合同解除權(quán)后，也不應再支持非違約方對于預期可得利益的要求。非違約方行使合同解除權(quán)的初衷，多是為了重新與其他方建立新的合同關(guān)系、獲取新的合同利益的機會，這是利益博弈的結(jié)果，也是作為行使合同解除權(quán)一方自己做出的選擇。如果允許行使合同解除權(quán)的一方在獲得新的訂立合同機會的同時，還可以按照原有合同額外獲取合同利益，這就意味著在同一合同期間內(nèi)，行使合同解除權(quán)一方可以獲取雙份利益，這顯然違背了合同法最基本的公平原理。因此，從這一點而言，合同解除與預期利益損害賠償是不應并存的。

　　二、合同雙方的書面約定是否可以有所突破?

　　《合同法》并不限制合同雙方當事人在法律框架下，對于各自的合同權(quán)利義務做出靈活約定。在本案所涉合同雙方對于合同解除后的損害賠償已作出書面約定的前提下，承租人一方是否可以以《合同法》的基本原理對抗上述書面約定?

　　合同可以“設(shè)權(quán)”，但這種權(quán)利的設(shè)置，應當以法律為準，不應突破法律的原則。誠然，《合同法》中對于合同解除后的損害賠償是否包含“預期可得利益”，并沒有明確的規(guī)定。但是，從《合同法》的基本原理來看，同時支持合同解除與預期可得利益損失賠償，對于行使合同解除權(quán)一方而言，顯然是額外獲得了利益，對于違約方而言是不公平的。從本案的實際情況來看，作為承租人，在簽訂租賃合同時，其合同地位是相對弱勢的;在發(fā)生欠付租金的情況后，出租方已收回租賃場地，且轉(zhuǎn)租給他人。雖然出租人與承租人對于解除合同后的損害賠償計算方式有書面約定，但筆者認為，合同約定應當有法律基礎(chǔ)作支撐。如果合同當事人的意思自治使守約方因違約方行為獲得了額外的合同利益，法律有權(quán)利給予干預，平衡合同雙方當事人的權(quán)益，這是不違反法律與意思自治的關(guān)系的。

　　本案后經(jīng)雙方協(xié)商不成，B商務大廈向上海某區(qū)人民法院提起訴訟，主張損害賠償人民幣100萬余元。在審理過程中，雙方當事人在法庭主持下達成和解，最終以A客戶支付人民幣15萬元賠償調(diào)解結(jié)案。

　　為什么白紙黑字寫下的合同條款不執(zhí)行?難道合同白訂了嗎?在此要提醒大家，訂立民事合同，確實鼓勵合同雙方進行相對自由的約定，但合同約定不能突破法律的基本原理和原則，“簽字畫押”只是完成合同訂立行為的方式，合同條款的法律后果，最終還是要由法律來評價。因此，并不是合同中的任何約定在簽字蓋章后都一定會得到法律的支持。在簽訂大額商務合同時，預先對于合同條款進行設(shè)計，其實是非常必要的。

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