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商品房買賣合同違約金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
導(dǎo)語：商品房買賣合同中常常會(huì)約定違約金，違約金怎么約定?關(guān)于這一問題法律是如何規(guī)定的呢?接下來我們就一起看看吧!
商品房買賣合同違約金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
一、法定依據(jù)
1、《合同法》
《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
2、《合同法司法解釋二》
《合同法司法解釋二》第29條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
3、《買賣合同司法解釋》
《買賣合同司法解釋》第26條規(guī)定，買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
4、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
二、實(shí)際中違約金的考量因素
一般約定違約金數(shù)額旨在防止出現(xiàn)違約情形之發(fā)生，在司法實(shí)踐中，法院一般對(duì)于違約金采當(dāng)事人意思自治原則，不會(huì)主動(dòng)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。然而違約方一般會(huì)以實(shí)際損失及主觀過錯(cuò)程度加以抗辯，要求法院予以適當(dāng)減少。在司法實(shí)踐中，合同違約金考量的因素主要有以下四個(gè)方面：
1、實(shí)際損失
實(shí)際損失系由違約方造成所實(shí)際發(fā)生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
在司法實(shí)踐中，守約方常常以房款利息損失和償還抵押貸款利息的損失。前者系因遲延付款導(dǎo)致利息收入之損失，后者系因遲延付款，守約方被迫借高利貸導(dǎo)致利息之損失。然而利息之利益并非合同可得之利益，損失亦非違約所必然發(fā)生之損失，因此法院對(duì)此一般不予支持。
此外，守約方亦常以租金損失抗辯，如出賣人主張租金利益損失，而法院一般以房屋仍處于賣房者實(shí)力支配下為由，不予支持。那么，法院通常會(huì)支持哪一類損失呢?從司法實(shí)踐看，法院一般會(huì)支持因合同所發(fā)生實(shí)際之費(fèi)用，如出賣人為履行合同所支出如搬家費(fèi)，買受人在過戶之前對(duì)房屋之必要裝修及添附之費(fèi)用等。
2、過錯(cuò)程度
合同法規(guī)定違約之責(zé)任系采嚴(yán)格責(zé)任原則，但具體合同法分則中卻有不同規(guī)定，違約金亦區(qū)分懲罰性和補(bǔ)償性兩種。具體到商品房買賣合同，過錯(cuò)程度是法院判定違約金數(shù)額的重要構(gòu)成要件。法院裁判時(shí)，同時(shí)兼顧違約方之主觀過錯(cuò)(是否為主觀故意違約)及守約方是否與有過失。
3、交易價(jià)格變動(dòng)
法院裁判時(shí)一般會(huì)對(duì)合同訂立時(shí)與合同因違約而解除時(shí)商品房的價(jià)格作為其酌定違約金的要件，從實(shí)質(zhì)上來看，價(jià)格波動(dòng)也是守約方損失的判斷依據(jù)，如買受人因出讓人違約而支出類似房屋更高價(jià)款或出讓人因買受人違約，承擔(dān)因商品房價(jià)格變動(dòng)所受之錢款損失。
4、上海地區(qū)法院通常調(diào)整違約金的范圍
在上海地區(qū)法院裁判案例來看，一般商品房買賣合同將違約金規(guī)定至標(biāo)的的20%—30%，而違約方主張違約金過高訴請(qǐng)法院調(diào)整，在司法實(shí)踐中法院一般酌定于標(biāo)的的8%—13%之間，一般守約方有過錯(cuò)，比例會(huì)降低，守約方無過錯(cuò)，比例會(huì)高。
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