買賣合同違約責(zé)任及違約金比例

時(shí)間：2020-10-06 14:35:46 合同法規(guī) 我要投稿

買賣合同違約責(zé)任及違約金比例

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買賣合同違約責(zé)任及違約金比例

　　一、買賣合同違約責(zé)任

　　1、買賣合同簽訂法律風(fēng)險(xiǎn)：違約責(zé)任

　　違約條款不明確、缺乏可操作性。

　　客觀、合理的設(shè)置違約條款的適用情形，合法有效的設(shè)定違約金金額比例，以便追責(zé)，最大限度的挽回?fù)p失。

　　2、房屋買賣合同簽訂后，一方根本違約，另一方如何維權(quán)

　　房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同。

　　并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失。

　　守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

　　二、買賣合同違約金比例

　　1、在買賣合同中，出賣人的主要合同義務(wù)是將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。

　　2、商品房預(yù)售合同的出賣人是否全面履行合同義務(wù)，要圍繞預(yù)售的商品房的交付、品質(zhì)、辦證及與商品房配套的條件等方面進(jìn)行審查。

　　3、出賣人不能交付商品房的責(zé)任承擔(dān)

　　出賣人在合同約定的期限屆滿時(shí)，客觀上沒有履行交付商品房的能力，即出賣人給付不能。

　　出賣人履行不能的.情況是多樣的，如爛尾樓、不合格、一房數(shù)賣并向其它買受人實(shí)際履行等。

　　4、當(dāng)出賣人不能向其買受人交付商品房時(shí)，則構(gòu)成根本性違約。

　　這時(shí)，買受人可依合同約定向出賣人主張違約責(zé)任。

　　5、如合同沒有約定的，則買受人可根據(jù)合同法第94條規(guī)定的法定解除條件主張解除合同。

　　在合同解除的情況下，買賣雙方緊接著就是對(duì)合同結(jié)算和清理。

　　合同法第97條規(guī)定：出賣人應(yīng)將已付購房款退還給買受人。

　　6、另外，出賣人還應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，按約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額付給買受人。

　　如合同沒有約定的，則買受人已付的購房款的利息及因購買該商品房而支出的相關(guān)費(fèi)用(如抵押貸款方式支付的成本費(fèi)用等)均屬于買受人損失的范疇。

　　當(dāng)出賣人惡意違約而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同目的不能實(shí)現(xiàn)，則出賣人應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

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