農村房屋買賣合同效力如何認定

時間：2020-10-13 12:36:37 合同法規我要投稿

農村房屋買賣合同效力如何認定

　　農村房屋買賣糾紛在現實中諸多涉農民權益的財產等案件中是最多的，而現在房屋買賣的法律法規比較雜亂，特別是涉及農村房屋買賣合同效力的規范涉及多部法律問題，導致法院在實踐中法官理解和適用法律有所不同，有些相同案件最后判決卻不同的出現，至于農村房屋買賣合同效力如何認定，通過分析發現，對涉及農村房屋買賣合同效力認定存在三種意見。

農村房屋買賣合同效力如何認定

　　一、對無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認識比較一致，無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人返還房屋和價款。

　　二、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。

　　三、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認為合同違反法律、行政法規強制性規定應為無效合同。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。

　　農村房屋買賣合同無效的`情形及解決辦法

　　一、農村房屋買賣合同的效力

　　1、農村房屋買賣合同有效的情形

　　(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。

　　(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。

　　(3)房屋買賣合同經過多次流轉，最后流轉到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。

　　(4)農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉為居民的，不影響合同的效力。

　　2、農村房屋買賣合同無效的情形

　　(1)農村村民將房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。

　　(2)農村村民將房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

　　二、農村房屋買賣合同無效后的處理

　　房屋買賣合同被確認無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。出賣人應當賠償買受人的損失包括：

　　1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價

　　2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分

　　3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分

　　以上損失，需要委托有資質的評估機構進行評估，然后確定損失數額。對于土地增值和拆遷部分補償，合同無效后，根據出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。

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