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  • 簽定租賃合出現的法律問題

    時間:2020-11-19 14:23:45 合同法規 我要投稿

    簽定租賃合出現的法律問題

      租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確,導致合同解除時的保證金退費產生糾紛。以下是YJBYS小編為大家整理的簽定租賃合出現的法律問題,歡迎大家閱讀參考。

    簽定租賃合出現的法律問題

      簽定租賃合出現的法律問題

      現實案例中,簽定租賃合同時容易出現的合同漏洞主要有:

      1、對租賃標的物約定不明確,尤其是對租賃房屋的數量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差,決定著租金的少退多不補。)和質量(房屋租賃前后的`狀況,決定著交付房屋前后的修繕義務。)約定不明確導致的糾紛;

      2、對租賃房屋的使用用途約定不明確,承租人對租賃房屋進行超負荷、掠奪性的任意使用,致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂,甚至無法繼續合理使用。比如,有一典型案例:當事人提供產權證所載租賃房屋位于共有建筑的一二樓,用途為“商業用房”,首次承租者將其開設為娛樂場所或者餐飲行業。租賃期間,承租人為了追求利益最大化,通宵24小時營業,賓客絡繹不絕,三樓以上左鄰右舍(業主共計128戶)苦不堪言,造成極其惡劣的影響。租賃期滿,承租人揚長而去。而,物業公司和共有建筑物所有人大為不滿,經業主大會開會舉手表決,一致研究決定,該商鋪不得經營娛樂及餐飲行業,最終導致房屋所有人的所有權受限并缺失。

      3、租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確,導致合同解除時的保證金退費產生糾紛。根據合同法有關規定,一般應由出租人負責維修和保養,但當事人另有約定的除外。

      現實案例中,在合同履行過程中常見的欺詐主要有:

      1、出租人不按合同規定的時間交付租賃房屋,或者交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現為遲延履行,或者履行有瑕疵,損害承租人的利益(停水斷電,道路不暢,場地不清,等等。)。

      2、出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起,但糾紛的發生卻是頻頻出現。

      3、承租人不按合同約定支付租金,主要是遲延交付。

      4、承租人擅自改變租賃房屋的現狀。

      5、承租人擅自將租賃房屋變相轉租、轉讓、變相合租等。

      6、承租人逾期不返還租賃房屋,或拒不騰房。

      7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉讓費。此種情況比較典型,現舉一案例:出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉租),將租賃房屋轉租,并套取了押金,履約保證金,轉讓費,以及房租差價。當租賃期屆滿時,承租人卻找不到出租人(轉租人),出租人(轉租人)實際已經席卷大筆金錢消失。蒙受巨大損失的承租人當然不會輕易騰房給房東,而房東理所當然地要收回房屋,此種利益沖突無法調和,只有訴諸法律。最后受損失的,恰恰是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。

      擴展知識-防范措施

      (1)租賃合同中的條款,應盡量詳盡明確。

      (2)合同條款應當盡量全面,尤其是主要條款不能遺漏,否則易出現糾紛。

      (3)對合同字句應當認真斟酌,字句表述應清晰具體,避免模棱兩可,避免多種解釋的語句出現。

      (4)在租賃合同中,對于租賃房屋的使用、維修保養應當予以明確規定,以避免出現糾紛。

      (5)在租賃合同中約定明確的違約條款及賠償數額。

      (6)為避免合同欺詐,可以附加一些條款,如,擔保條款、附期限條款、附條件條款等,以保證合同順利履行。

      (7)租賃房屋,應采用書面形式。未采用書面形式的,視為不定期租賃。對于不定期租賃,依法可以隨時解除。

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