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  • 怎樣簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

    時(shí)間:2020-11-20 14:40:40 合同法規(guī) 我要投稿

    怎樣簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

    怎樣簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

      《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”顯而易見(jiàn),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移,張三的房屋轉(zhuǎn)為李四所有,就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該法還規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”這項(xiàng)規(guī)定,是要求房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)保持一致,避免出現(xiàn)房屋為張三所有,房基地使用權(quán)為李四所有的情況。

      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要文件,關(guān)系雙方當(dāng)事人的重大權(quán)益,因此當(dāng)事人必須認(rèn)真對(duì)待。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同存在的問(wèn)題,《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容:

      1、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

      2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào);

      3、房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

      4、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

      5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

      6、成交價(jià)格及支付方式;

      7、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

      8、違約責(zé)任;

      9、雙方約定的其他事項(xiàng)。

      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無(wú)償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈(zèng)與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有:

      (1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

      (2)一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

      (3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

      (4)以房地產(chǎn)抵債的。

      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

      1、房地產(chǎn)具有價(jià)值高、使用周期長(zhǎng)、管理制度嚴(yán)格等特點(diǎn),為保障國(guó)家和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序,《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,規(guī)定了必要程序:

      (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同;

      (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格;

      (3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù),7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的.,視為同意受理;

      (4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格,并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;

      (5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

      (6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記,核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

      2、上述程序中,房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格,并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估,是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度”的具體實(shí)施。現(xiàn)實(shí)中,有些房地產(chǎn)交易人,為了逃避國(guó)家稅費(fèi),通過(guò)制造假合同掩蓋實(shí)際成交價(jià)格,采取“隱價(jià)瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)管理部門,造成國(guó)家稅費(fèi)流失。為堵塞這一漏洞,房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中,必須核實(shí)當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓情況和成交價(jià)格。對(duì)假贈(zèng)與、真買賣,以及交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)管理部門可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘和委托房地產(chǎn)評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估,確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客觀價(jià)格,并依據(jù)該客觀價(jià)格辦理有關(guān)稅費(fèi)手續(xù)。

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