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  • 房屋租賃合同的期限與失效

    時(shí)間:2022-11-16 10:25:54 盛林 租房合同 我要投稿
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    房屋租賃合同的期限與失效

      在當(dāng)今不斷發(fā)展的世界,越來越多的場景和場合需要用到合同,簽訂合同也是最有效的法律依據(jù)之一。那么我們擬定合同的時(shí)候需要注意什么問題呢?下面是小編精心整理的房屋租賃合同的期限與失效,希望對大家有所幫助。

    房屋租賃合同的期限與失效

      《合同法》第214條規(guī)定,“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”

      根據(jù)上述規(guī)定,房屋租賃合同(包括定期租賃合同、不定期租賃合同以及續(xù)訂房屋租賃合同)的最長期限為20年。

      房屋租賃期限最長20年的解釋:

      A、是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;

      B、并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

      房屋租賃期限超過20年,并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效,也就是租賃期限按20年計(jì)算。

      房屋租賃合同無效的情形:

      (1)違法建筑租賃合同無效:

      A、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同原則無效。

      B、但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

      (2)違法的臨建筑房屋租賃合同無效:

      A、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同原則無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

      B、租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,超過部分原則無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

      (3)轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同無效:

      A、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效;

      B、但出租人與承租人另有約定的除外。

      (4)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效:

      出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的6個(gè)月內(nèi)提出異議的,出租人可以承租人未經(jīng)同意為由請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。

      (5)租賃期限超過20年,超過部分無效。

      房屋租賃合同應(yīng)該采取書面方式。

      “口頭協(xié)議”由于發(fā)生爭議時(shí)其內(nèi)容的不可證明性,對雙方都存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。就房屋租賃合同而言,關(guān)于形式和期限在《合同法》第二百一十五條中有規(guī)定,“租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。”

      定期租賃和不定期租賃有什么區(qū)別?

      定期租賃和不定期租賃的區(qū)別就在于合同期限是否明確方面不同,定期租賃在簽訂合同時(shí)有一個(gè)明確的期限約定,而不定期租賃則沒有這個(gè)明確的期限。

      這一點(diǎn)不同,在實(shí)踐中對雙方的權(quán)利影響很大,定期租賃的,在約定期限到來前,無法定或約定理由一方提出解除合同的,屬于違約行為,另一方可以拒絕或要求其承擔(dān)違約責(zé)任。而不定期租賃任何一方均可以隨時(shí)提出解除合同,只要給對方合理的準(zhǔn)備時(shí)間即可。

      《合同法》第二百三十二條規(guī)定“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”

      房屋租賃合同和其它合同不同,突然解除對雙方都可能產(chǎn)生不利影響,對出租人而言,要盡快找新的承租人,否則就面臨房屋空置的損失。對承租人而言要找新的承租地點(diǎn),這倒在其次,很多人租房子是為了經(jīng)營,好不容易招攬了固定的客源,一旦搬家這個(gè)損失往往無法計(jì)算,實(shí)踐為房東看房客經(jīng)營紅火想收回房屋自營或加價(jià)出租的事情很多,房客往往就是吃了“不定期租賃”的虧。就算不是經(jīng)營是自住,隨著房價(jià)和租金的上漲,在同樣的區(qū)域,過幾個(gè)月或一年后,原來的租金水平就未必能租到原來的房子了。

      而這些風(fēng)險(xiǎn),在雙方形成租賃合同時(shí)往往并不為雙方所注意,很多人在面臨對方突然提出解約時(shí),往往是不理解“憑什么呀?我房租一直交,住得好好的,你說解除就解除?”可從法律上講,不定期租賃,確實(shí)是說解除就解除,只要給合理的期限就可以。所以,一旦產(chǎn)生的爭議和風(fēng)險(xiǎn),后悔也就晚了。

      針對這種風(fēng)險(xiǎn),律師認(rèn)為,房屋租賃合同雙方不但應(yīng)該采取書面方式,而且應(yīng)該有明確的期限約定,以避免一方突然提出解約,給對方造成不必要的損失。

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