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租賃房屋買賣的法律問題
房屋租賃期間對(duì)外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時(shí)間?房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)間為準(zhǔn)。“買賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?
1、房屋租賃期間對(duì)外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時(shí)間?
房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)間為準(zhǔn)。買賣房屋雙方對(duì)此另有約定的按約定。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定“房屋租賃物在房屋租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響房屋租賃合同的效力”，這就是“買賣不破房屋租賃”的規(guī)定，事實(shí)上，還包括贈(zèng)與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實(shí)踐中，新舊法律關(guān)系交替的時(shí)間點(diǎn)掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的房屋租賃關(guān)系，該時(shí)間點(diǎn)就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時(shí)間。
2、“買賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?
未經(jīng)登記的房屋租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，房屋租賃承租人不能以“買賣不破房屋租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。但是，房屋房屋租賃承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋租賃事實(shí)的除外。
在保護(hù)房屋房屋租賃承租人權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護(hù)居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破房屋租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破房屋租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應(yīng)該說，房屋租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性，“買賣不破房屋租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)房屋租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)房屋房屋租賃承租人利益的同時(shí)，如何保護(hù)買受人的利益成為值得思考的問題。
我們認(rèn)為，《上海市房屋房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)房屋租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。房屋房屋租賃承租人也不能以 “買賣不破房屋租賃”為由，對(duì)抗買受人對(duì)房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時(shí)，出賣人未向買受人告知房屋租賃事實(shí)，導(dǎo)致房屋房屋租賃承租人不能主張“買賣不破房屋租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。房屋房屋租賃承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
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