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投資產(chǎn)權(quán)式商鋪 想清楚了再出手
案例：兩年前，一則招商廣告引起了李女士的注意。北京碧溪家居廣場(chǎng)在北京某都市報(bào)上刊登了一則半版的招商廣告，廣告聲稱投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪，年收益可以達(dá)到10%以上，一次性投入只有16萬元，并且可以分期貸款。廣告還稱投資產(chǎn)權(quán)式商鋪后，投資人無須自己管理，由專業(yè)的投資管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。
李女士覺得投資這個(gè)項(xiàng)目比較適合自己，一來投資回報(bào)率比銀行利息高的多，二來也不需要自己親自經(jīng)營。但是畢竟投入不小，她還是專門趕到碧溪家居廣場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地考察。位于西南三環(huán)的碧溪家居廣場(chǎng)位置很不錯(cuò)，規(guī)模也很大，有5萬平方米的營業(yè)面積，產(chǎn)權(quán)式商鋪被分割成幾千個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位進(jìn)行出售。
對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)問題，李女士咨詢了碧溪家居廣場(chǎng)的管理者。碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場(chǎng)5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，購買者的收益做擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購商鋪，超過3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第10年為原價(jià)的135%回購。
最后李女士決定投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。她拿出16萬元交給碧溪家居廣場(chǎng)的管理公司。第一個(gè)季度李女士如期拿到了管理公司——北京騰飛物業(yè)投資公司發(fā)給的租金，然而從第二個(gè)季度開始，管理公司以資金周轉(zhuǎn)出了一些問題為理由推遲發(fā)放租金。從第三個(gè)季度開始，李女士就已經(jīng)拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居廣場(chǎng)告上法庭。經(jīng)過調(diào)查才發(fā)現(xiàn)原來碧溪家居廣場(chǎng)由于資金出現(xiàn)問題而將李女士及其他投資人投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪早已抵押給了銀行。
事實(shí)上，2002年之前，碧溪家居廣場(chǎng)就以大樓為抵押，向銀行借款2.88億元。隨后又將大樓化整為零出售商鋪。但是碧溪在向投資者出售商鋪時(shí)，隱瞞大樓被抵押的實(shí)情。這導(dǎo)致了業(yè)主投資的商鋪產(chǎn)權(quán)問題無法辦理。最后，碧溪家居廣場(chǎng)只能和業(yè)主攤牌。而此時(shí)，碧溪已與2000多人簽立合同，銷售額達(dá)6億多元。
分析：
產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。
然而，北京碧溪家居廣場(chǎng)的失敗案例讓投資者看到，所謂的“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”只是一種理想，任何一種投資行為都存在不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是在做投資前要做好分析和判斷。對(duì)于如何投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，深圳慧通行房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理母舟認(rèn)為兩個(gè)原則是不可忽視的：第一還是看位置，最基本的依據(jù)就是人流；其次是要看目前的經(jīng)營狀況，不要相信未來的承諾和許諾。此外，還要調(diào)查開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營管理水平以及明確產(chǎn)權(quán)的分割情況等。
具體到北京碧溪家居廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目，母舟告訴記者從零售管理學(xué)角度講，就要引入目標(biāo)商店和附著式商店的概念。顯然碧溪家居廣場(chǎng)是定位成目標(biāo)商店，但是作為一個(gè)家居廣場(chǎng)，把整個(gè)項(xiàng)目劃分為幾千個(gè)小攤位來經(jīng)營，這種做法在專業(yè)人士看來是沒有前途的，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。畢竟家居廣場(chǎng)不是小商品批發(fā)市場(chǎng)，過多的攤位沒有足夠的人流支撐是很難經(jīng)營下去的，而碧溪家居廣場(chǎng)城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的位置也決定了客流不可能很大，很難滿足數(shù)千個(gè)攤位的經(jīng)營需求。而碧溪家居廣場(chǎng)顯然要想成為一個(gè)成功的目標(biāo)商店并不容易，其經(jīng)營模式和定位都存在問題。對(duì)于這一點(diǎn)，是被多數(shù)投資者忽略的。
在母舟看來，附著式商店的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，只要找對(duì)了成功的目標(biāo)商店，和目標(biāo)商店形成錯(cuò)位經(jīng)營，附著式商店一般都可以取得不錯(cuò)的投資回報(bào)。
因此，從實(shí)際的經(jīng)營看，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)率的投資品種，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營者和眾多分散投資者，利益分割很細(xì)，情況復(fù)雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營者任何一方出現(xiàn)問題，對(duì)小業(yè)主都會(huì)帶來重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個(gè)統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對(duì)維權(quán)活動(dòng)的進(jìn)行比較有利。
小貼士
●目標(biāo)商店：目標(biāo)商店是指品種齊全，進(jìn)行廣泛促銷，并樹立良好形象的商店，顧客可以從很遠(yuǎn)的地方來消費(fèi)，主要是超市、百貨等主力商家。
●附著式商店：附著式商店自身并不創(chuàng)造或很少創(chuàng)造客戶群，也不真正形成自己的商圈，顧客被其他原因吸引到商店的所在區(qū)域。
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