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2014上海宣布普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)
上海普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上調(diào) 外環(huán)外受益新盤翻番
11月13日，上海宣布自11月20日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，最新標(biāo)準(zhǔn)為內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)低于450萬(wàn)，內(nèi)外環(huán)低于310萬(wàn)，外環(huán)外低于230萬(wàn)。據(jù)樂(lè)居測(cè)算，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，外環(huán)外新房中普通住宅占比超四成，受益面翻番。
此前標(biāo)準(zhǔn)為2012年3月制定，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)環(huán)內(nèi)低于330萬(wàn)，內(nèi)外環(huán)低于200萬(wàn)，外環(huán)外低于160萬(wàn)，調(diào)整前后價(jià)格漲幅為內(nèi)環(huán)內(nèi)36.4%，內(nèi)外環(huán)55%，外環(huán)外43.75%，遠(yuǎn)高于近兩年上海房?jī)r(jià)平均漲幅。
2005年至今上海普通房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整表
根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1-10月上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)以外新房成交均價(jià)分別為61048元/平米、42299元/平米和20220元/平米，調(diào)整后各環(huán)線普通住宅最大可購(gòu)面積：內(nèi)環(huán)內(nèi)73.7平，內(nèi)外環(huán)間73.3平，外環(huán)外113.7平。此前最大可購(gòu)面積則為：內(nèi)環(huán)內(nèi)54平米，內(nèi)外環(huán)間47平米，外環(huán)外79平米。
上述數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，上海商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易環(huán)節(jié)中的普通住房比重將有一定幅度的增加。但外環(huán)之內(nèi)存在普通住宅的可能性仍舊不大，外環(huán)外受益程度最大。
據(jù)樂(lè)居測(cè)算，在上海外環(huán)外在售的440個(gè)樓盤中，以最低總價(jià)低于230萬(wàn)的寬松標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，普通住宅占比由原來(lái)的2成增至4成，受益面翻了一番。
此外，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，上海普通商品住宅的成交量也全線上漲，其中外環(huán)外的漲幅最為明顯。據(jù)德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2014年1月1日—11月12日，按原先的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，成交中符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的商品住宅套數(shù)占比為40.8%，調(diào)整之后，占比迅速上升至70.7%，超過(guò)7成的成交量達(dá)到了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。總體來(lái)看，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，今年普通住宅的成交量占比達(dá)60.9%，而原先僅有33.5%，比重幾乎翻番。
德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，此次普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的適時(shí)的放開，也是符合市場(chǎng)的呼聲，從930的央行房貸新增的細(xì)則和上海的公積金政策細(xì)則來(lái)看都提到了普通住宅，那么上海的普通住宅數(shù)量相對(duì)較少，政策無(wú)法較大范圍的顧及到普通的剛性需求，標(biāo)準(zhǔn)放寬也是配合前面的房貸政策，未來(lái)上海的普通住宅數(shù)量勢(shì)必會(huì)明顯的增加，不僅內(nèi)環(huán)內(nèi)以二手房為主的普通住宅增加顯著，而外環(huán)外新房中的普通住宅比重也會(huì)大大提升，對(duì)于房貸新政起到如虎添翼的作用，有利于購(gòu)房需求的釋放，從而刺激市場(chǎng)的成交，未來(lái)半年內(nèi)的全市房地產(chǎn)的成交必然會(huì)有明顯的增加。
除價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之外，普通住宅容積率和面積標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化。調(diào)整之后，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：(一)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;(二)單套建筑 面積在140平方米以下;(三)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線 之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。
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