住房公積金貸款必須要知道的規(guī)定
央行連續(xù)降息，不僅讓企業(yè)貸款減負(fù)，也令公積金利率達(dá)到近年來(lái)的最低紀(jì)錄。目前五年以上的公積金貸款利率僅為3.75%，如此低的利率甚至低于余額寶的收益。不過(guò)，在實(shí)際操作中，公積金貸款會(huì)有很多限制，購(gòu)房者必須掌握這些規(guī)定才能順利使用公積金貸款。
誰(shuí)能貸款到120萬(wàn)元
在超低利率的情況下，當(dāng)然使用公積金購(gòu)房最為劃算，按照此前北京市住房公積金管理中心發(fā)布的通知，目前北京地區(qū)公積金貸款額度最高已經(jīng)提至120萬(wàn)元，那怎么能夠全額使用呢?
硬件指標(biāo)：房子不能超過(guò)90平方米
既然是使用公積金買房，那么房子本身的認(rèn)定當(dāng)然是首要條件。根據(jù)北京市住房公積金此前調(diào)整后的政策，購(gòu)買政策房或90平方米以下的首套自住住房，貸款最高額度為120萬(wàn)元。購(gòu)買90平方米以上非政策房或第二套住房的，貸款最高額度為80萬(wàn)元。
除了首套房，如今許多購(gòu)房者出于子女教育和養(yǎng)老原因，會(huì)購(gòu)買第二套房，但申請(qǐng)公積金貸款時(shí)家庭人均居住面積必須在31.31平方米以下才能用公 積金。 C先生此前購(gòu)買了一套100多平方米的住房，為了方便孩子上學(xué)，想再購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房，但公積金貸款有面積要求，對(duì)于想買二套房的人來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)有家庭人均(包括借款人、配偶和未成年子女)住房建筑面積超過(guò)31.31平方米，將無(wú)法購(gòu)買二套房。以家庭人口計(jì)算，第一套住房的面積不能超過(guò)93.9平方米，C先生第一套房已超出了公積金貸款的面積要求，只有賣掉現(xiàn)有住房才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。
資格認(rèn)定：租房提取也算二套
如果購(gòu)房者計(jì)劃使用公積金購(gòu)房，除了滿足連續(xù)繳存12個(gè)月以及北京市相關(guān)限購(gòu)要求外，最為重要的條件就是首套房。
根據(jù)北京住房公積金管理中心發(fā)布的'公告，當(dāng)年繳存公積金的存款利率仍為0.35%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金存款利率為1.85%。這個(gè)利率明顯低于銀 行存款利率，因此，一些短期沒(méi)有買房打算的居民盤(pán)算著提取公積金。這里必須要提醒購(gòu)房者的是，與商業(yè)貸款不同，公積金貸款對(duì)于首套房的認(rèn)定并不以“還清” 為準(zhǔn)，而是采用了“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)提取”的標(biāo)準(zhǔn)(申請(qǐng)人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購(gòu)房提取記錄)。
案例一：如果小A曾經(jīng)使用商業(yè)貸款在京購(gòu)買過(guò)房屋，再買房，即使前一套已經(jīng)還清并出售，這一次使用公積金貸款也沒(méi)有辦法全額120萬(wàn)元使用，最多只能貸到80萬(wàn)元。
案例二：如果小B曾經(jīng)使用租房發(fā)票提取過(guò)公積金支付房租，哪怕從未購(gòu)買過(guò)住房，但在未來(lái)購(gòu)房使用公積金時(shí)，都會(huì)被認(rèn)定為二套。
特別提醒：如果公積金貸款認(rèn)定為二套，購(gòu)房者在貸款時(shí)，除了公積金本身最多只能貸80萬(wàn)元以外，對(duì)于貸款總額也有限制：只能貸到房屋價(jià)格的40%。也就是說(shuō)，購(gòu)買一套500萬(wàn)元的房子，商貸+公積金貸只能貸出200萬(wàn)元，客戶首付需要交300萬(wàn)元，資金壓力較大。
繳存大限：?jiǎn)紊硎泄懿荒苌儆?40元
除了首套房的標(biāo)準(zhǔn)外，在還貸能力方面公積金也與商業(yè)貸款有所不同：并不僅僅是需要滿足單身或者夫妻月收入總額須是月供兩倍以上的要求，在公積金繳存額度上，也需要滿足個(gè)人市管公積金月繳存額度高于840元或夫妻總額高于971元的條件。
需要說(shuō)明的是，夫妻雙方繳存的這一項(xiàng)中，只能認(rèn)定市管與國(guó)管、中直、鐵路公積金合并計(jì)算，在外地繳存的并不可以納入進(jìn)來(lái)。
案例一：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，小A的愛(ài)人是國(guó)管公積金，月繳存700元，超過(guò)971元的條件，且符合公積金首套房標(biāo)準(zhǔn)的人，購(gòu)買住房也是90平方米以下，便可以貸款到120萬(wàn)元。
案例二：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，愛(ài)人小B在上海工作，月繳存額度為1000元，由于上海的繳存額度無(wú)法納入到夫妻在京繳存總額的認(rèn)定中，因此在北京享受120萬(wàn)元的公積金最高貸款、
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