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2015金華市住房公積金個(gè)人住房貸款辦法解讀
我市公積金貸款將實(shí)施新辦法
從市住房公積金管理中心獲悉，經(jīng)修訂完善的《金華市住房公積金個(gè)人住房貸款辦法》將從8月1日起在全市范圍內(nèi)實(shí)施。與現(xiàn)行的2011年版貸款辦法相比，新辦法條款內(nèi)容有了重大修改。這也意味著，公積金貸款將有一系列新變化。
“新辦法主要有三大變化，一是降低公積金貸款門檻，擴(kuò)大公積金貸款受益覆蓋面;二是個(gè)人貸款額度不再統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而是與繳存余額相掛鉤;三是接軌全省統(tǒng)一政策，貸款期限不得超出法定退休后5年。”該中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。
自去年以來，為促進(jìn)住房消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)住建部、省建設(shè)廳要求，我市公積金貸款政策做了多次調(diào)整。隨著貸款門檻降低，支持貸款力度不斷加大，現(xiàn)有貸款辦法與形勢(shì)已不相適應(yīng)。另一方面，《浙江省住房公積金個(gè)人住房貸款操作規(guī)定(試行)》已從3月1日起施行，我市也有必要進(jìn)行相應(yīng)的修改和調(diào)整。
記者注意到，這次辦法修訂涉及的新變化、新政策，有的已經(jīng)在實(shí)施，惠及申貸人;有的從8月1日起隨新辦法實(shí)施;還有的考慮到過渡和適應(yīng)期，從10月1日起實(shí)施。近期申請(qǐng)公積金貸款的購房者，要多留意各項(xiàng)變化。預(yù)計(jì)10月1日之后，貸款政策將調(diào)整到位，逐步穩(wěn)定下來。
降低門檻擴(kuò)大受益范圍
清理住房公積金使用障礙和門檻，推進(jìn)公積金支持住房消費(fèi)，提高公積金使用效率，是近年來公積金改革的一條主線。在我省7月初下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，使用了“全面清理”和“繼續(xù)推進(jìn)”的表述，體現(xiàn)了深化改革的要求。去年以來，面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整下行壓力，公積金政策連連釋放利好，貸款門檻迅速降低，受益面不斷擴(kuò)大，事實(shí)上倒逼了公積金改革進(jìn)程。
對(duì)此，我市新辦法體現(xiàn)了兩大新亮點(diǎn)：一是打破省內(nèi)住房公積金貸款區(qū)域障礙。貸款對(duì)象從“住房公積金繳存人”改為“在本市范圍內(nèi)購建自住住房的省內(nèi)住房公積金繳存人”。這意味著，在省內(nèi)其他城市繳存公積金的，在本市購房也能享受公積金貸款政策。
事實(shí)上，為消除公積金貸款跨區(qū)域障礙，我市去年12月1日就對(duì)公積金政策進(jìn)行了一次調(diào)整。當(dāng)時(shí)明確規(guī)定，本省范圍內(nèi)繳存住房公積金的金華市戶籍職工，在金華市范圍內(nèi)購買住房，可向購房地公積金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。據(jù)了解，依據(jù)新辦法，8月1日后該政策繼續(xù)執(zhí)行。
去年12月1日，我市還對(duì)申請(qǐng)貸款的公積金繳存條件作了調(diào)整，即從原來正常繳存滿一年，縮短至6個(gè)月，讓繳存人提前享受公積金貸款。在新辦法中，這一變化也得到了體現(xiàn)。今年上半年，市本級(jí)公積金新開戶13084人。過去這批新開戶只能等到明年才能享受貸款權(quán)利，現(xiàn)在只需滿6個(gè)月，即從下半年開始就能陸續(xù)申請(qǐng)貸款了。
不過，需要提醒的是，有的繳存人為了貸款才去繳存公積金，貸款一放下來就想停繳。根據(jù)新辦法，這一做法是行不通的。正常繳存作為申貸的必要條件，如果申請(qǐng)貸款后，繳存人和配偶擅自停止繳存，市住房公積金管理中心有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行處理。
貸多少與賬戶余額掛鉤
目前，市住房公積金管理中心的最高貸款額度為單方30萬元，夫妻雙方60萬元。這一政策對(duì)每個(gè)繳存人都一樣，自住房公積金制度建立以來，最高貸款額度一直都是執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
在8月1日將執(zhí)行的新辦法中，這一沿襲了多年的老傳統(tǒng)被打破了。新辦法增加了這樣一條規(guī)定：在市住房公積金管委會(huì)確定的貸款比例和最高貸款限額以內(nèi)，委托人(指市住房公積金管理中心)可根據(jù)借款人家庭收入、公積金月繳存金額、公積金賬戶余額、信用情況、償還能力、二手房房齡、抵押物評(píng)估價(jià)值等因素確定貸款額度。
也就是說，在現(xiàn)行首套普通住宅首付兩成，其他最低首付三成的規(guī)定比例內(nèi)，每個(gè)人的實(shí)際貸款額度都有可能不同，最高貸款額度也不是每個(gè)人都能用足的。具體的貸款額度，要結(jié)合借款人的收入、信用和公積金繳存等情況綜合來確定。購買二手房貸款的，還要考慮二手房房齡、折舊等因素。
根據(jù)市住房公積金管理中心的通知，自2015年10月1日起，公積金貸款在可貸比例和最高限額內(nèi)，不超過個(gè)人公積金賬戶余額的20倍;賬戶余額少于5000元，按5000元計(jì)算貸款額。因?yàn)楦鶕?jù)《浙江省住房公積金個(gè)人住房貸款操作規(guī)定(試行)》，申請(qǐng)貸款額度不高于申請(qǐng)人及其配偶等共同申請(qǐng)人公積金賬戶繳存余額或月繳存金額的一定倍數(shù)。
省內(nèi)不少城市都已開始按賬戶余額倍數(shù)確定貸款額度，市區(qū)最終確定為20倍，以體現(xiàn)公積金繳存人權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則。比如，有的繳存人已繳了數(shù)年，賬戶余額有數(shù)萬元;而有的剛剛繳足6個(gè)月，基數(shù)又低，賬戶里也就一兩千元。如果每個(gè)人同樣都能最高貸到30萬元，顯然有失公平，也無法鼓勵(lì)單位和個(gè)人多繳多用。
今后，申請(qǐng)公積金貸款有兩點(diǎn)需要特別提醒：一是按現(xiàn)行規(guī)定，繳存人可以先提取賬戶余額，再申請(qǐng)辦理公積金貸款。10月1日以后，如果職工單方想貸足30萬元，提取賬戶余額時(shí)就要掂量一下，賬戶里至少要留足1.5萬元。
二是按照新辦法，8月1日起公積金貸款期限最長30年，并由現(xiàn)行不得超過法定退休年齡10年，縮減至5年。假設(shè)申貸人現(xiàn)年滿45周歲，60周歲退休，8月1日前最長可貸25年，8月1日起只能貸20年了。
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