房屋租賃新政：用足存量房 推進貨幣化
近日，國務院常務會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。
5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。
會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。
為發展住房租賃市場，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規范方面，給予住房租賃市場支持。
發展住房租賃市場的一個前提，就是房源的籌措問題。
國務院常務會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
同策咨詢研究部總監張宏偉對《第一財經日報》記者表示，強調發展住房租賃市場，原因之一就是市場上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問題。
今年1月，陜西省政府發布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地把適合或經改造符合公共租賃住房條件的'存量商品房，轉為公共租賃住房房源。《陜西日報》的報道稱，截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬平方米，去庫存周期約為21個月。
此次國務院常務會議明確，推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。
除此之外，國務院常務會議還提出，要完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應;強化監管，推行統一的租房合同示范文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。
張宏偉說，從鼓勵住房租賃市場發展的政策面，尤其是金融政策面來看，未來房地產信托投資基金(REITs)的推進速度會加快。張宏偉說，尤其在市場成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產管理為特征的業務市場空間會更大，“很多開發商和房地產服務類企業，都在向這方面轉型。”
解讀
我國房屋租賃市場涉及億人年租金破萬億
住建部房地產市場監管司司長高志勇透露，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元。這一巨大市場也將成為房企轉型升級機遇期。
當前，我國發展房地產租賃行業還面臨不少瓶頸。據有關人士介紹，對于租賃行業來說，長租行業算新興產業，稅負仍然較重。另外由于企業都是輕資產運營，但目前國內對輕資產的公司都缺少抵押解決方案，因此借貸較難或需要較高利率。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉算過一筆賬，按當前房地產稅收政策，出租房屋要繳營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規模化，企業不易做大做強。
從需求端看，我國的房地產市場形態，正由增量轉為增量與存量同時發展，部分一線城市出現二手房交易超過新房的情況。居民消費觀念也開始從購買為主轉向購租并舉。
據全國人口普查數據顯示，約有25.8%城市居民租房，其中政府廉租房和私人出租房占比分別為2.7%和23.1%。在許多發達國家和地區，租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。
中國房地產業協會原副會長朱中一表示，推動房屋租賃市場規模化發展有利于降低消費者入市成本和購房壓力，使其從長期購房還款轉變為短期租金模式。
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