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美國CPA考試知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)稅
都說買的起美國房子，卻養(yǎng)不起，這是間接在說美國房地產(chǎn)稅重。其實(shí)很多人對(duì)美國房地產(chǎn)稅還是存在一定的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致不敢買美國房子，今天我們就來具體認(rèn)識(shí)一下美國房產(chǎn)稅。美國房地產(chǎn)稅是由于土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，房屋買賣，交換或贈(zèng)與發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。
美國房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax)
顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。美國的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國聯(lián)邦來征收。因此各州稅率不一，高低不等，多數(shù)是房子價(jià)值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，美國房地產(chǎn)稅則要低許多。目前財(cái)產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來源，同時(shí)也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，大約占30%。如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約占近一半。
一般來講，美國房地產(chǎn)稅是一年一次繳納的，而且房價(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。美國房地產(chǎn)稅稅屬聯(lián)邦個(gè)人所得報(bào)稅扣稅項(xiàng)目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項(xiàng)目，但各州規(guī)定不一。
美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。
在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。通常，地方政府會(huì)給每個(gè)房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網(wǎng)上支付。各地政府對(duì)納稅頻度各有規(guī)定。
其他有關(guān)的稅種主要是來自房地產(chǎn)交易丶繼承與贈(zèng)與以及所得，分別歸在交易稅丶遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅。
交易稅：美國房地產(chǎn)稅率約為2%，房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。
所得稅：其中個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅;資本利得稅，依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價(jià)收入征收;公司所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅，美國房地產(chǎn)稅率分15%丶25%丶34%丶35%四檔，稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。
遺產(chǎn)贈(zèng)與稅：房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈(zèng)與時(shí)才征收，規(guī)定超過價(jià)值60萬美元的遺產(chǎn)和每次贈(zèng)送價(jià)值超過100萬美元的物品才征稅。由于美國房地產(chǎn)的價(jià)格不高，舊房經(jīng)過折舊價(jià)值更低，因而實(shí)際上很少征收。
此外美國房地產(chǎn)稅還包括少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，如土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)額很小。
業(yè)務(wù)用住宅Business Use of Home
無論您是自雇人士或雇員，您也許可以扣除您的住家使用于業(yè)務(wù)的部分而產(chǎn)生的某些開支。要扣抵使用住家作為商業(yè)用途的開支，您必須使用您住家的那部分用于下列用途之一：
經(jīng)常而且專門作為您生意或業(yè)務(wù)的主要營業(yè)場(chǎng)所
經(jīng)常而且專門地用于您和您的病人、客戶、或顧客會(huì)面和處理生意或業(yè)務(wù)的場(chǎng)所
一棟單獨(dú)的建筑物(經(jīng)常地而且專門地)用于您的生意及業(yè)務(wù)，并不和您的住家相連
經(jīng)常的存貨處
出租
托兒所
在適用于專門使用的規(guī)則下，您不可以扣除您住家中任何部份兼作個(gè)人和商業(yè)用途的業(yè)務(wù)開支。例如，如果您是一名律師，并使用您家的私用客廳撰寫法律簡報(bào)并同時(shí)作為個(gè)人使用，您不可以扣除任何“使用您的住家進(jìn)行業(yè)務(wù)”的開銷。更進(jìn)一步，在“主要業(yè)務(wù)場(chǎng)所”的測(cè)試下，在您考慮您進(jìn)行最重要的業(yè)務(wù)活動(dòng)以及您所花的大部份時(shí)間后，您必須肯定您的家是您進(jìn)行生意及業(yè)務(wù)的主要場(chǎng)所，這樣才能將您的家當(dāng)作業(yè)務(wù)用途而扣除開支。此外，如果您使用住家進(jìn)行生意或業(yè)務(wù)上的行政或管理的活動(dòng)，而且您沒有其他固定場(chǎng)所進(jìn)行大量的生意或業(yè)務(wù)方面的行政及業(yè)務(wù)活動(dòng)，那么您的住家就可以符合主要營業(yè)場(chǎng)所的資格。僅當(dāng)雇員住家的一部份經(jīng)常并且專門為了雇主的方便作為業(yè)務(wù)用途時(shí)，就能將開支進(jìn)行扣除。
當(dāng)住所單位是唯一的固定業(yè)務(wù)場(chǎng)所，作為業(yè)務(wù)上儲(chǔ)藏的用途，或者使用住家提供日托服務(wù)，也可以進(jìn)行扣除;在這種情況下則不要求為專門用途。
您的住家作為業(yè)務(wù)用途的可扣除費(fèi)用包括用于業(yè)務(wù)部分的房產(chǎn)稅、房屋貸款利息、租金、意外損失、水電雜支、保險(xiǎn)、折舊、保養(yǎng)和修理。通常您不得扣除草坪護(hù)理或不屬業(yè)務(wù)使用的房間的油漆費(fèi)用。在過去，納稅人一向是以住家全部開支分?jǐn)偟阶〖矣糜跇I(yè)務(wù)所占住家占地面積百分比來計(jì)算住家作為業(yè)務(wù)用途的扣除額的。
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