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淮安市市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則
為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及有關各方的合法權益，促進我市物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》(蘇價服[2004]383號)的有關規(guī)定，我們制定了《淮安市市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
淮安市物價局
淮安市房產管理局
二OO五年二月二日
淮安市市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本市主城區(qū)(清河、清浦和開發(fā)區(qū))范圍內符合國家物業(yè)管理資質要求的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務的收費行為。
第三條 本實施細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市、區(qū)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費政策的實施和管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業(yè)服務收費，包括公共服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。
非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業(yè)的公共服務收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費(小區(qū)停車服務收費除外)，實行市場調節(jié)價。
第八條 市區(qū)實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，實行分項目收費基準價，具體服務內容、服務收費標準及浮動幅度詳見《淮安市主城區(qū)普通住宅物業(yè)管理公共服務項目指導價標準》，普通住宅物業(yè)管理公共服務項目指導價標準隨著社會經濟發(fā)展作相應調整。
第九條 普通住宅前期物業(yè)管理公共服務收費標準由當?shù)貎r格主管部門核準，物業(yè)管理企業(yè)或建設單位在核定的政府指導價范圍內，應在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣(租賃)合同中與物業(yè)買受人預先約定收費標準，并同時約定物業(yè)管理服務內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
鼓勵開發(fā)單位通過規(guī)范的招投標方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)，以招投標方式確定的物業(yè)服務收費報當?shù)貎r格主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監(jiān)督和管理，及時糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。
第十條 已產生業(yè)主委員會的普通住宅公共服務收費具體收費標準由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后，在當?shù)貎r格主管部門公布的政府指導價范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第十一條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，未產生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務合同中約定;已產生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 價格、物業(yè)行政主管部門應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方合理約定收費及有關事項。
第十二條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十三條 物業(yè)管理公共服務費用構成因素為：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養(yǎng)費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費用;
(八)物業(yè)公共部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經業(yè)主大會同意的其它費用;
(十)合理利潤;
(十一)法定稅費。
其中，合理利潤：普通住宅為6%。
第十四條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費月的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法在前期物業(yè)管理時，由物業(yè)管理企業(yè)或建設單位在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣(租賃)合同中與業(yè)主約定;業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定。
第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的`物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務費用由業(yè)主按規(guī)定標準的70%交納。
物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)管理費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責任。
第十六條 實行政府指導價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務費用按規(guī)定標準的80%交納，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內應業(yè)主或業(yè)主委員會委托，實施專人管理的機動停車服務收費，按不超過《淮安市市區(qū)車輛停放收費管理辦法》(淮價服[2003]256號、淮公文[2003]294號)規(guī)定標準的80%執(zhí)行，具體標準在前期物業(yè)管理時，由物業(yè)管理企業(yè)或建設單位在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣合同中與業(yè)主約定;業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中協(xié)商確定。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。
第十九條 價格主管部門在制定或調整本行政區(qū)域內普通住宅物業(yè)管理公共服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉包給其它企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
第二十二條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經營性設施營業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業(yè)公共服務費用包干制的，物業(yè)服務企業(yè)應對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監(jiān)督。
實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務費用的收支情況進行審計。
第二十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交的服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用。
第二十五條 政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第二十六條 本市其他縣區(qū)可參照執(zhí)行本細則。
第二十七條 本實施細則由淮安市物價局會同市房產管理局負責解釋。
第二十八條 本實施細則自2005年2月10日起執(zhí)行，以前凡與本實施細則不一致的有關規(guī)定同時廢止。
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