房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》練習(xí)題及答案

時間：2024-08-06 01:47:27 房產(chǎn)估價師我要投稿

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2016年房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》練習(xí)題及答案

　　1.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以(　　)為前提進(jìn)行。

2016年房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》練習(xí)題及答案

　　A.最高最佳使用原則

　　B.公平原則

　　C.估價對象的合法權(quán)益

　　D.替代原則

　　答案：C

　　2.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定(　　)。

　　A.最佳用途和最佳規(guī)模

　　B.最佳約度

　　C.最佳規(guī)模和最佳約度

　　D.最佳用途

　　答案：C

　　3.(　　)是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)它不確定。

　　A，估價時點

　　B.估價目的

　　C.估價區(qū)位

　　D.估價權(quán)益

　　4.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為(　　)元/平方米.

　　A.500

　　B.200

　　C.250

　　D.100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米.

　　5.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災(zāi)保險,則其投保價值應(yīng)為(　　)萬元.

　　A.100

　　B.70

　　C.60

　　D.40

　　答案：B

　　解析：100-30=70萬元

　　6.某建筑物,經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年,無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為()%。

　　A.40

　　B.60

　　C.50

　　D.67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　7.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()萬元。

　　A.323

　　B.275

　　C.273

　　D.258

　　答案：B

　　解析：297/(1+8%)=275萬元。

　　8.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為(　　)萬元.

　　A.417

　　B.500

　　C.460

　　D.450

　　答案：C

　　解析：先求出土地價值=(50-200*12%)/10%=260萬元，房地產(chǎn)總價值=260+200=460萬元。

　　9.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,除有租約限制的以外,應(yīng)選取(　　)凈收益作為估價依據(jù).

　　A.類似房地產(chǎn)的客觀

　　B.類似房地產(chǎn)的實際

　　C.類似房地產(chǎn)的最高

　　D.類似房地產(chǎn)的最低.

　　答案：A

　　10.估價上折舊注重的是(　　).

　　A.原始取得價值的減價修正

　　B.原始取得價值的攤銷與回收

　　C.重置價值的攤銷與回收

　　D.價值的減價修正

　　答案：D

　　1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析:逐年上漲額的平均數(shù)

　　d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，

　　1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率(　　)

　　A.等于報酬率

　　B.大于報酬率

　　C.小于報酬率

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有(　　)

　　A.利息率

　　B.折現(xiàn)率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。

　　5、基本完好房的成新率為(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下。

　　6、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　7、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于(　　)調(diào)整。

　　A、權(quán)益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　10、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價結(jié)果應(yīng)(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是(　　)

　　A.2%

　　B.3%

　　C.4%

　　D.0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。

　　12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　　)

　　A.收益能夠量化

　　B.風(fēng)險能夠量化

　　C.收益或風(fēng)險其一可以量化

　　D.收益和風(fēng)險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價格。

　　13、投資利潤率的計算公式是(　　)

　　A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)

　　B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)

　　D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　14、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是(　　)

　　A.2500萬元

　　B.3500萬元

　　C.3600萬元

　　D.3000萬元

　　答案：C

　　15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是(　　)

　　A.30年

　　B.20年

　　C.10年

　　D.40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

　　16.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以(　　)為前提進(jìn)行。

　　A.最高最佳使用原則

　　B.公平原則

　　C.估價對象的合法權(quán)益

　　D.替代原則

　　答案：C

　　17.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定(　　)。

　　A.最佳用途和最佳規(guī)模

　　B.最佳約度

　　C.最佳規(guī)模和最佳約度

　　D.最佳用途

　　答案：C

　　18.(　　)是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)它不確定。

　　A，估價時點

　　B.估價目的

　　C.估價區(qū)位

　　D.估價權(quán)益

　　19.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為(　　)元/平方米.

　　A.500

　　B.200

　　C.250

　　D.100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米.

　　20.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災(zāi)保險,則其投保價值應(yīng)為(　　)萬元.