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房地產項目投資策劃
投資策劃指的是由開發商或由開發商委托策劃顧問公司，根據物業市場環境進行綜合調查，將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究，從而形成項目開發的初步設想(項目選址、資金籌措、配套設施等)。然后根據這一初步設想進一步進行策劃，通過與城市規劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸，最終使該項目設想具體化和目標化。投資策劃的基本內容是：項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發展商決定，只能因地制宜，根據可能獲得的地塊來策劃建什么，賣給誰，賣多少錢，就成為關鍵一步，期望能看準市場空隙，揚長避短，發揮出地塊的最大價值。
1、項目定位
究竟是做寫字樓還是做商場，是做別墅還是做多高層住宅，做什么檔次的住宅等等，這么大的一件事情，不能只靠幾個簡單建議，要仔細分析市場，不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤，別人能做成功，自己就未必。諸多成功的經驗告訴我們，要想開發成功，樓盤的市場定位一定要準確，因此，發展商不妨多找一些物業市場方面的專家，經過認真論證之后才做市場定位。
在廣州，一直不乏這樣的類似例子：某發展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地，原計劃是建造寫字樓，可是等到準備開發時，發現已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓，還需要經過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可，利潤無疑是差了一大截。這反映了發展商當初所做的市場調研不夠超前，也因為發展商對各類物業包括寫字樓的市場發展趨勢欠缺長期、系統的研究，畢竟發展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點，看得遠一點，參考過去、利用現在、預測未來。
2、市場需求
投資策劃最重要的一環是市場調查研究，目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。
要把握供應不難，把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤資料拿過來，就可以基本得出結論。但是，這里卻要特別注意開發項目幕后的事情：今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區，是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量，如果只是單體樓，只需了解這兩年的真正供應量即可。
了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業、每個企業多少員工等來推算需求量，這很不準確，不應忽略國內買家和集團的購買能力，而且也要考慮到過去已有多少購買數量，現在還有多少人打算購買，將來有多少人一定會買，以及他們對房地產的認識程度。也可以通過做問卷調查，主要了解的內容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做，現在，社會上已經有部分專業的調研公司，通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。
3、資金運作
判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難，難的是有成本優勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區，又有價格優勢，接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外，還取決于發展商對開發成本的控制和項目操作。因此：(1)節約自有資金是最安全的;(2)如果運作得當、銷售順利，只需占總投資30%的自有資金就夠了;(3)資金什么時候使用，應有用款計劃;(4)對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業廣告公司來做，這越發說明這已經成為一項具體、量化的執行性工作，不可能也沒必要站到一個項目的高度去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊，還需要有專業經驗的策劃人參與指導。
延伸閱讀：轉讓項目需符合哪些條件?
答：屬于房地產開發項目的在建工程的轉讓需符合下列條件：
(一)土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書;
(二)取得建筑許可證和開工許可證;
(三)除付清地價款外，投入開發建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經注冊會計師驗資;
(四)土地使用權未抵押、查封。
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