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收益性物業(yè)管理中的預(yù)算
預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。
(一)年度運(yùn)營預(yù)算
年度運(yùn)營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用后，就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數(shù)值，物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用中有關(guān)項目費(fèi)用的變化，也會令業(yè)主的凈經(jīng)營收入有較大的變化。為了保持物業(yè)凈經(jīng)營收入的穩(wěn)定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就必須通過預(yù)算這一有效的財務(wù)工具，準(zhǔn)確地預(yù)測和控制物業(yè)的收入與支出。
(二)資本支出預(yù)算
物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個穩(wěn)定的來源，且不對物業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營過程中逐漸積累這項資金。
(三)長期預(yù)算
使用資本支出預(yù)算，常常需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主制定一個長期的預(yù)算，以說明未來5年甚至更長時間內(nèi)(物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi))，物業(yè)的經(jīng)營收入與費(fèi)用的關(guān)系。由于對未來若干年所進(jìn)行的長期預(yù)測，很難像對一年后的短期預(yù)測那樣準(zhǔn)確，這種長期預(yù)算的詳細(xì)與準(zhǔn)確程度低于年度運(yùn)營預(yù)算。
投資組合理論
投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通貨膨脹的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通貨膨脹的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會為負(fù)增長。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最小，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。
例如，某人有一大筆資金，他是把這筆資金全部投到一個項目上去，還是別投到不同的項目上去?聰明而有理智的人通常都會選擇后一種投資方式，因為這樣做雖然可能失去獲得高收益的機(jī)會，但不至于血本無歸。基金會的資金使用方式最能體現(xiàn)這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提是基金的安全性和收益的穩(wěn)定性，滿足了這兩個前提，才會有收益最大化的目標(biāo)。
大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。
投資房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。
投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為 REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。
按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，越來越得到政府和產(chǎn)業(yè)界的認(rèn)同。2008年12月20日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中明確表示要“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點”。隨著中國相關(guān)法律制度和房地產(chǎn)市場體系的完善，REITs將會逐漸成為中國投資者現(xiàn)實的投資工具。
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