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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試重要考點(diǎn)「匯總」
房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。下面yjbys小編為大家準(zhǔn)備了一些房地產(chǎn)估價(jià)師考試的重要考點(diǎn)，歡迎閱讀。
商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
1.商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，如商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。單純的餐飲、商務(wù)辦公、旅館房地產(chǎn)也屬于商業(yè)房地產(chǎn)，它們具有一般商業(yè)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，同時(shí)它們還有各自的特點(diǎn)，后面將會(huì)單獨(dú)介紹;對于綜合餐飲、商務(wù)辦公、旅館性質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)，如星級酒店，則屬于商業(yè)房地產(chǎn)中的一種特殊情形。
商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)：①經(jīng)營內(nèi)容多，對不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)的各部分房地產(chǎn)要采用不同的報(bào)酬率;②出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，要搞清房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對其權(quán)益因素進(jìn)行認(rèn)真分析;③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復(fù)雜。在進(jìn)行現(xiàn)場勘察時(shí)要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產(chǎn)權(quán)人的裝修價(jià)值要進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，通常情況下這部分價(jià)值不計(jì)入房地產(chǎn)總價(jià)中;④垂直空間價(jià)值衰減性明顯。
2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素：
影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位因素有：)①所處地段的商業(yè)繁華程度，有市級商業(yè)中心區(qū)，區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，小區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，此外還有專業(yè)的商業(yè)市場區(qū);②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達(dá)度和停車方便程度以及經(jīng)營者進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀況，要注意考慮有效消費(fèi)人流的問題;④樓層差異。
影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局、面積、凈高、裝修。
值得說明的是，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中的無形價(jià)值所占比重越來越大，在估價(jià)時(shí)要予以充分考慮。
商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)
1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
商務(wù)辦公房地產(chǎn)，俗稱寫字樓，是用于公司等商務(wù)機(jī)構(gòu)辦公的房地產(chǎn)。寫字樓的市場出現(xiàn)兩種不同的發(fā)展方向：一種是傳統(tǒng)的寫字樓，如根據(jù)位置優(yōu)劣、設(shè)施設(shè)備齊全、裝修檔次、服務(wù)水平劃分的甲級、乙級和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場所，在估價(jià)時(shí)要根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析。
2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素：
影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位因素有：①是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近;②交通條件;③周圍環(huán)境;④樓層差異。
影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：外觀、內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業(yè)管理及服務(wù)水平。
3.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法：
首選市場法和收益法，也可選用成本法，對于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的(如重新裝修改造)商務(wù)辦公房地產(chǎn)，還可選用假設(shè)開發(fā)法。
4.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理精析：
商務(wù)辦公房地產(chǎn)一般是以出租為主的，估價(jià)時(shí)應(yīng)注意：①租約問題，在租約內(nèi)以租約租金作為計(jì)算基數(shù)，租約外以市場租金作為計(jì)算基數(shù);②租金內(nèi)涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計(jì)算出的結(jié)果是不同的;④地下車庫租金問題。
旅館房地產(chǎn)估價(jià)
1.旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
旅館房地產(chǎn)是指主要以提供住宿為目的的商業(yè)房地產(chǎn)。如旅店、度假村、招待所等。
旅館房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)：①轉(zhuǎn)讓時(shí)一般都是整體轉(zhuǎn)讓，所以單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的，而且這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算;②價(jià)值體現(xiàn)在接待能力上，在估價(jià)中常用房間數(shù)表示。
2.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的因素：
影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位因素：①交通條件;②周圍環(huán)境。對于以度假為主要目的的旅館，環(huán)境是第一位的，交通條件相比是較為次要的因素了。
影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：(設(shè)備設(shè)施和用具(更新速度很快)。其他非房地產(chǎn)本身影響因素：如經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平。
3.旅館房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法：
收益法、市場法，也可選用成本法，對于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的旅館房地產(chǎn)還可選用假設(shè)開發(fā)法。
居住房地產(chǎn)估價(jià)
1.居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會(huì)中保有量最大的一類房地產(chǎn)。從估價(jià)角度看，居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)具有以下四個(gè)特點(diǎn)：
(1)具有較強(qiáng)相似性和可比性。估價(jià)的可比性較強(qiáng)，意味著比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例，因此市場法是首選方法之一。
(2)不同類型的住房內(nèi)涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會(huì)保障住房和非社會(huì)保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是非社會(huì)保障住房，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房是社會(huì)保障住房;從權(quán)屬角度看，商品房是完全產(chǎn)權(quán)房，房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房是限制產(chǎn)權(quán)房(部分產(chǎn)權(quán)房)，廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，使用者只擁有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)。
(3)部分類型住房估價(jià)具有特殊性。如房改房中的部分產(chǎn)權(quán)房屋可先按完全產(chǎn)權(quán)估價(jià)，然后按房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)屬比例確定其最終市場價(jià)值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價(jià)值或承租****益價(jià)值沒有意義。
(4)我國現(xiàn)在大力推進(jìn)城市廉租住房建設(shè)，對城市政策性、福利性住房的租金以及經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府定價(jià)。
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