土地市場正向需求誘導型轉變

土地市場正向需求誘導型轉變

　　我國土地市場從2008年第二季度開始就呈現持續(xù)低迷的態(tài)勢。雖然商品房銷售價格在2008年上半年與2007年同期相比漲幅加大，但銷售面積和銷售額雙雙持續(xù)下降，1月～11月的銷售額同比下降幅度達19.75個百分點。受房市低迷影響，土地市場退地流拍現象頻現，成交量萎縮。但從2008年第四季度開始實行的積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，降低了用地者的投資門檻，給土地市場帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)。

　　居住用地流標占比達35%

　　土地開發(fā)及購置面積與上年同比呈現下降的趨勢。1月～11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%;完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。截至11月底，重點城市的土地流標率為32%，其中居住用地為35%，近三成地塊未能成交，土地市場低迷依舊。流標率較低的城市為北京、天津、長春、南京、杭州，位于20%以下;長春、武漢流標率較高，超過50%。

　　土地成交量先降后升

　　據《2008年上半年土地市場運行的經濟分析報告》，2008年上半年全國土地供應量同比減少25.27%。另據統(tǒng)計，時至2008年12月下旬，北京的住宅用地供應僅完成了53.6%，比2007年同期下降18.2%。2008年以來，以可建面積計算，上海住宅土地供應總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，而最終成交的土地僅有170.6萬平方米。但從2008年11月開始，在中央擴大內需政策的刺激下，全國土地整體供應面積大幅增加，供地1387公頃(252幅)，高于前10月平均水平36%。

　　土地成交價格先升后降

　　2008年前三個季度土地價格仍然保持上升的勢頭，但從第四季度開始，部分城市出現土地價格增長率為負的情況。2008年11月重點城市土地出讓底價成交率接近90%，其中上海、南京、深圳、重慶、成都地塊全部以底價成交;居住用地底價成交率為70%。2008年上海全年成交情況顯示，除去工業(yè)用地，2008年經營性土地成交價格同比下降幅度達到44%，樓面地價下跌45%。2008年第三季度，居住地價環(huán)比增幅首次低于工業(yè)地價環(huán)比增幅，三類用途土地價格更趨合理。

　　土地調控政策走向

　　受緊縮型宏觀調控政策以及世界金融危機的影響，2008年下半年中國經濟增長速度下滑，失業(yè)率上升，消費者信心不足，經濟疲軟態(tài)勢逐漸顯露。為抵御經濟下滑趨勢，國務院出臺了一系列擴大內需措施，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平。在這種背景下，為了配合中央擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的決策，2008年底，國土資源部聯合十一部委共同下發(fā)了《關于切實做好擴大內需促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的用地保障和管理的通知》文件，要求各地各部門加強對擴大內需各項建設用地的統(tǒng)籌規(guī)劃和計劃調控。

　　土地市場由供給主導型

　　轉為需求誘導型隨著中國經濟對國際經濟依賴程度的加深，城市化進程加快，土地市場發(fā)育進入新階段，由供給主導型轉變?yōu)樾枨笳T導型。因此，在對土地市場進行管理的過程中，不僅需要加強供給管理，而且需要重視需求管理。現階段土地政策已經成為宏觀經濟政策的重要組成部分，而土地政策總是作用于土地的供給與需求，因此未來應該進一步完善土地價格形成機制，完善土地政策的利益?zhèn)鲗�機制。

　　需對土地供給做逆經濟風向操

　　完善土地價格形成機制就是要使土地價格成為反應土地稀缺性的靈敏信號，要防止土地價格剛性影響產業(yè)投資和經濟結構調整，使土地價格無論在經濟繁榮時期還是經濟低迷時期，都能成為土地政策制定的基礎。一般而言，土地市場不是一個完全競爭市場，土地的買者和賣者對土地資產的未來信息掌握得很不充分。但政府作為土地市場的主要供給方，要能根據市場情況和產業(yè)調整的需求，針對經濟過熱或過冷對土地供給作逆經濟風向操作。

　　充分盤活存量土地是經濟低迷時期市場調控要務

　　建立和完善土地政策的利益?zhèn)鲗�機制，是使土地政策成為發(fā)揮有效的宏觀調控作用、逆經濟風向行事的重要基礎。只有在政策制定前，明確政策作用的利益?zhèn)鲗Лh(huán)節(jié)和傳導機制，才能有效把握土地政策制定的力度、速度和準確度，使土地政策成為有效的宏觀調控手段。

　　剛剛過去的2008年是土地市場的轉折年。由于國內外經濟形勢的重大轉變，土地供應不足和土地投機的情況發(fā)生了根本性的轉變，土地供應政策朝著有利于刺激投資和增加內需的方向轉變。在經濟低迷時期，最重要的是充分盤活存量土地。當大量房地產企業(yè)資金鏈趨緊時，完善存量土地利用政策，不僅能夠節(jié)約集約用地，還能夠為企業(yè)走出困境創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

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