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酒店式公寓的經(jīng)營管理
酒店式公寓指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。
一、酒店式公寓的管理模式
(一)物業(yè)管理方式
全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會的委托，物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準(zhǔn)開展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。
合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項(xiàng)目管理公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔(dān)任公司的總經(jīng)理和各部門主管，通過合作管理，提高項(xiàng)目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的管理人才隊(duì)伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。
顧問管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊(duì)伍，物業(yè)公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供整套的管理規(guī)章，并指導(dǎo)發(fā)展商運(yùn)行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級管理人員長駐項(xiàng)目擔(dān)任管理公司的總經(jīng)理及各部門主管，對項(xiàng)目進(jìn)行具體的指導(dǎo)和管理;二是物業(yè)公司派人員長駐項(xiàng)目，但并不擔(dān)任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問服務(wù);三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項(xiàng)目指導(dǎo)工作。
(二)酒店管理方式
顧問管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業(yè)人員對酒店的功能設(shè)計(jì)布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。
全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對一酒店實(shí)行全面經(jīng)營管理。酒店的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會，酒店管理公司向董事會上報(bào)經(jīng)營方案、營業(yè)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算，在征得董事會同意后開展經(jīng)營管理工作。酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，每月從營業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。
承包經(jīng)營管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營模式研究包指標(biāo)后展商負(fù)責(zé)，酒店管理公司派駐項(xiàng)目總經(jīng)理開展具體管理工作，并以承包指標(biāo)對發(fā)展商負(fù)責(zé)。
二、國內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營管理過程中存在的問題
(一)國內(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)
在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素�？蛻羧チ舻臎Q定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個具有良好市場經(jīng)營能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場上來看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的矛盾。如果沒有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報(bào)率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報(bào)率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費(fèi)支柱，投資者的積極性。
(二)國內(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理
作為一個投資者，擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理及經(jīng)驗(yàn)，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，酒店消費(fèi)價格(元/天)是房地產(chǎn)價格(元/平方米)的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產(chǎn)價格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內(nèi)的酒店管理公司有兩個弱點(diǎn)，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動地位;二是總想用中長期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營習(xí)慣總有根本的矛盾。國內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無法尋找穩(wěn)定的市場發(fā)展培育點(diǎn)。
(三)業(yè)權(quán)分割導(dǎo)致委托者虛位問題
作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產(chǎn)生委托者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導(dǎo)致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業(yè)主權(quán)益無法得到保護(hù)，租金收入無法得到保障。
三、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資酒店式公寓
(一)選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間
酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶群來自跨國公司和國內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報(bào)率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對于開發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心位置。
(二)物業(yè)管理決定客戶去留
提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。
(三)物有所值，性價比高
找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產(chǎn)品，其實(shí)不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發(fā)商往往把包租的錢已經(jīng)折合在房價里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前的比較。
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