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  • 房屋買賣合同中注意的問題

    時間:2024-10-24 22:31:27 合同法規(guī) 我要投稿
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    房屋買賣合同中注意的問題

      導(dǎo)語:房屋買賣合同中應(yīng)該注意什么問題大家是否清楚呢?今天我們就一起來了解一下吧!

    房屋買賣合同中注意的問題

      房屋買賣合同中注意的問題

      一、最佳收房流程

      1、核驗(yàn)業(yè)主材料

      2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明,《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

      3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

      4、業(yè)主做綜合驗(yàn)收

      5、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案

      6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議

      7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題,無法在15日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議

      8、業(yè)主簽署《入住交接單》

      二、收房注意事項

      1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理

      開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用,然后方可以辦理入住手續(xù),領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料,然后才能驗(yàn)收房屋,如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。

      在業(yè)主支付了全部房款的前提下,開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋,否則應(yīng)視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。

      無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

      在交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋,發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

      2、收房不應(yīng)以繳納各項不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提

      收房以繳納各項不應(yīng)繳納的費(fèi)用(公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用)為前提,開發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納,至于產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi),業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。因此,開發(fā)商無權(quán)在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用,否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納,開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的,由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

      其他問題有:面積誤差問題;裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的;小區(qū)公共配套和共用設(shè)施不健全。

      3、購房簽約時細(xì)化條款

      在此,律師提醒購房人,由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性,項目延期交房極為普遍,因此簽訂購房合同時,關(guān)于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務(wù)求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。

      商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差,買的沒有賣的精,這一直是個焦點(diǎn)問題。購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。(如規(guī)定:合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權(quán)退房。)

      4、收房時必須仔細(xì)查看的文件

      律師告訴記者,在正常交房過程中,業(yè)主應(yīng)該查看以下文件:

      第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》,這是國家強(qiáng)制要求的。

      第二是我們常說的"兩書"---"質(zhì)量保證書"和"使用說明書",這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。

      第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。

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