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房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法
房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法是：比較法、成本法和收益法。成本法是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法，下面我們一起來詳細(xì)了解一下!
(一)成本法適用的估價(jià)對象
成本法是先分別求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。
只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館等。
(二)成本法估價(jià)的操作步驟
運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：(1)選擇具體估價(jià)路徑;(2)測算重新購建價(jià)格;(3)測算折舊;(4)計(jì)算成本價(jià)值。
1.選擇具體估價(jià)路徑
把物業(yè)作為一個(gè)整體采用成本法估價(jià)最基本的公式為：
物業(yè)價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊
以“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：(1)土地取得成本;(2)開發(fā)成本;(3)管理費(fèi)用;(4)投資利息;(5)銷售費(fèi)用;(6)銷售稅費(fèi);(7)開發(fā)利潤。
2.測算重新購建價(jià)格
重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出。重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。
建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。
3.測算折舊
估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即：
建筑物折舊一建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值
根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。
(1)物質(zhì)折舊。是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。
(2)功能折舊。是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。
(3)經(jīng)濟(jì)折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。
4.計(jì)算成本價(jià)值
物業(yè)價(jià)格=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊
延伸閱讀：房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則
1.獨(dú)立、客觀、公正原則
2.合法原則
3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。這個(gè)時(shí)間既不是委托人，也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。
4.替代原則
替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。
5.最高最佳利用原則
最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。
6.謹(jǐn)慎原則
謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。
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