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土地出讓金審計的重點和方法
目前，土地資源的利用和管理正面臨著一系列深層次的矛盾和沖突,審計發(fā)現(xiàn)有的地方政府和部門存在應(yīng)征未征土地出讓收入、土地出讓收入管理不規(guī)范、改變土地出讓收入用途、部分地方違規(guī)批地用地、土地開發(fā)整理相關(guān)資金納入國庫管理、耕地保護(hù)制度未落實等問題。那么土地出讓金審計的重點及方法有哪些呢?
土地出讓金的審計重點
在全面審計的基礎(chǔ)上,突出審計重點是開展常規(guī)審計的內(nèi)在要求，在審計具體實施過程中，必須以土地專項資金收支及管理使用是否真實、合法、效益為切入點，結(jié)合審計目標(biāo)，在審計內(nèi)容上，重點把握以下六點：
(一)審計土地出讓情況。主要審計土地建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否按規(guī)定辦理，有無違反土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀調(diào)控政策，擅自批地，頂風(fēng)作浪行為。出讓形式是否符合規(guī)定，有無打著招商引資等幌子，不屬無償供地范圍而無償供地或應(yīng)屬招、拍、掛供地而以協(xié)議低價出讓，造成國家利益受損行為等;
(二)審計用地情況。主要審計用地是否按合同規(guī)定執(zhí)行，有無擅自更改土地用途、擴大用地規(guī)模的行為等。
(三)審計出讓金收入情況。主要審計土地出讓金是否及時足額征收，是否按照規(guī)定的比例計提國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，有無隱瞞收入，設(shè)置帳外帳行為。有無利用暫存款、國有資產(chǎn)處置收益等科目，縮小收支規(guī)模，截留上級收入行為。有無擅自減免、擅自出臺違背國家政策法律的`優(yōu)惠政策或先征后返等行為;票據(jù)使用是否符合規(guī)定，是否使用全省土地出讓金統(tǒng)一監(jiān)制票據(jù)，有無使用收據(jù)等不合法票據(jù)等。
(四)審計資金支出情況。主要審計土地出讓金的使用是否符合政策規(guī)定，有無擠占挪用，擴大開支范圍，違規(guī)出借土地出讓金等行為。業(yè)務(wù)費提取是否符合規(guī)定，有無多提，重復(fù)列支等行為。審計新增建設(shè)用地有償使用費、耕地占用稅、土地復(fù)墾費等計算是否正確，是否按規(guī)定足額上繳稅款，是否規(guī)定足額上繳中央及上級收入等。
(五)審計資金管理情況。主要審計資金管理是否到位，是否全額納入本級財政預(yù)算管理，是否認(rèn)真執(zhí)行收支兩條線規(guī)定。審計財務(wù)核算是否規(guī)范，檢查資金是否全額繳入財政專戶，凈收入是否上交國庫，土地出讓金是否全額繳入地方金庫，有無坐支、挪用的行為等。
(六)審計耕地保護(hù)和被征地農(nóng)民權(quán)益維護(hù)情況。一是檢查征地補償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，是否按照經(jīng)批準(zhǔn)的征地補償安置方案實施補償安置工作，有無降低補償標(biāo)準(zhǔn)，截留、挪用、拖欠征地補償和安置措施不落實的問題,有無侵占農(nóng)民和拆遷戶切身利益行為，支付的工程款是否按合同支付，票據(jù)是否合法等。二是檢查土地征收、轉(zhuǎn)用情況，重點檢查是否嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃、年度計劃和有關(guān)審批制度審批征地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，是否嚴(yán)格落實耕地占補平衡、基本農(nóng)田保護(hù)等耕地保護(hù)制度，是否存在“以租代征”農(nóng)村集體用地等問題。三是檢查是否建立了被征地農(nóng)民社會保障制度，是否足額落實社會保障資金，被征地農(nóng)民生活和養(yǎng)老是否得到基本保障，重點關(guān)注有無挪用、拖欠被征地農(nóng)民社會保障資金等問題。
土地出讓金的審計方法
在審計項目實施過程中,審計人員必須根據(jù)現(xiàn)場了解的情況，有目的選擇適當(dāng)?shù)膶徲嫹椒ǎ峭怀鰧徲嬛攸c，實現(xiàn)審計目標(biāo)的前提和保證，如果審計方法運用得當(dāng)，它可以提升審計的質(zhì)量，并規(guī)避審計風(fēng)險。因此，在土地出讓金審計過程中，除了采取詳查、審閱、詢查、計算、復(fù)核、監(jiān)盤、計算機輔助審計等方法進(jìn)行以帳面情況為主的財務(wù)收支審計外，還應(yīng)根據(jù)被審單位提供與財務(wù)有關(guān)的土地出讓和用地業(yè)務(wù)、規(guī)劃、文件、地籍、卷宗、圖表等資料，視當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屨叩膱?zhí)行狀況，適當(dāng)運用下述審計方法，以提高審計效率和質(zhì)量。
(一)抽樣法。審計人員應(yīng)憑借專業(yè)判斷，按照重要性原理，進(jìn)行審計抽樣�？梢园赐恋氐囟蔚燃壋闃�、可以按土地用途種類抽樣、可以從房地產(chǎn)開發(fā)用地和政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公債租房等用地抽樣、可以從政府關(guān)于土地出讓的抄告單和簡復(fù)單等抽樣，來檢查土地出讓的全過程，可以收到事半功倍的效果。
(二)逆查法�？梢詮臍v年欠繳土地出讓金情況逆查、可以從權(quán)證發(fā)放的地籍資料逆查。如審計檢查某單位為什么長期欠繳土地出讓金，經(jīng)追蹤檢查出讓宗卷資料，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在未繳土地出讓金的情況下取得國有土地使用權(quán)證，同時由于企業(yè)經(jīng)營困難無力開發(fā)，致使出讓的土地長期閑置。
(三)比較分析法。對出讓價格的合理性進(jìn)行審計是土地出讓專項資金審計的一個重要內(nèi)容。要對出讓價格的.合理性進(jìn)行審計，就要運用比較分析法，要對同等級地段同用途的出讓土地進(jìn)行容積率和樓面價的比較分析，要對出讓價格與基準(zhǔn)地價進(jìn)行比較分析，通過比較分析可以發(fā)現(xiàn)出讓價格的科學(xué)性和合理性，檢查是否人為確定出讓價格，是否低于協(xié)議出讓最低價出讓土地，造成大量國有土地資產(chǎn)流失。
(四)實地勘查法。出讓的土地是否閑置、劃撥的土地是否擅自改變用途而未補繳土地出讓金、是否擅自利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)、是否擅自轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、臨時用地上是否修建永久性建筑等等，必須進(jìn)行實地勘查。
(五)核對法。土地利用總體規(guī)劃應(yīng)與城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃相核對，核對城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模是否超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模;核對在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地是否符合城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。
(六)追蹤法。要真正發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用土地出讓金，就不能停留在有關(guān)部門提供的土地出讓金專戶的賬面上，審計一定要隨著資金的流向跟蹤到底，才能發(fā)現(xiàn)土地出讓金可能被有關(guān)主管部門用于彌補行政經(jīng)費不足、發(fā)放獎金、建造辦公大樓、投資注冊企業(yè)、出借甚至形成“小金庫”或被被個人貪私分等問題。
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